A transferência de vaga de garagem é uma das questões mais consultadas nas assembleias dos condomínios do estado de São Paulo: o condômino que vende seu apartamento pode transferir a vaga a outra pessoa? O condômino sem vaga pode comprar a vaga do vizinho? Um terceiro de fora do prédio pode adquirir ou alugar uma vaga? A resposta está integralmente escrita na lei — no artigo 1.331 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004 — e na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Esta matéria reúne o que a legislação diz, como identificar o tipo de vaga de cada condomínio e o procedimento correto de transferência.

Primeiro passo: saber qual é o tipo da vaga
O Código Civil parte de um pressuposto simples: em uma edificação podem existir partes de propriedade exclusiva — sujeitas a matrícula própria — e partes de propriedade comum, pertencentes a todos os condôminos (art. 1.331, caput) [1]. Aplicado à garagem, esse pressuposto gera três situações distintas, que a jurisprudência e a doutrina registral reconhecem:

A vaga como unidade autônoma é a que possui matrícula própria no registro de imóveis, com área certa, confrontações e fração ideal própria no solo e nas áreas comuns. Ela constitui propriedade exclusiva, como o apartamento — e é essa a vaga que pode, em tese, ser objeto de negociação em separado. A vaga como acessório da unidade é a que foi demarcada no subsolo ou na escritura e vinculada a um apartamento específico, sem matrícula independente: nela vigora a regra do “acessório segue o principal” — a vaga não pode ser destacada da unidade, e se transfere junto com ela, quando o apartamento é vendido. Por fim, a vaga situada em área comum, sem demarcação nem vínculo individual, pertence à coletividade de condôminos segundo suas frações ideais e não pode ser alienada separadamente por ninguém. O primeiro dever de qualquer condômino que pretenda negociar uma vaga é, portanto, consultar a matrícula no registro de imóveis e a convenção do condomínio, para saber em qual das três situações se encontra a vaga [2].

O que diz o Código Civil
O artigo 1.331, § 1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 10.931/2004, disciplina exatamente o ponto. O dispositivo trata os abrigos para veículos como partes suscetíveis de utilização independente, sujeitas a propriedade exclusiva — mas contém, em sua parte final, a restrição que define a vida condominial paulista:

 “As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto as vagas de garagem, que somente poderão ser alienadas ou alugadas, por escritura pública, aos condôminos ou a terceiros estranhos ao condomínio, desde que autorizados pela respectiva convenção.” [1] [3] 

Da leitura do dispositivo extraem-se quatro comandos objetivos. Primeiro, a vaga com matrícula própria pode ser transferida — a lei não a declara impenhorável nem inalienável. Segundo, a transferência não pode ser feita por contrato particular: exige escritura pública. Terceiro, a alienação ou locação a condôminos é admitida pela lei. Quarto — e aqui está a chave da matéria — a venda ou o aluguel a pessoa estranha ao condomínio depende de autorização expressa da convenção: sem essa previsão, o negócio com terceiro é juridicamente inviável, e o registrador pode recusar o registro [1] [3].

A lei registra ainda, no mesmo artigo, a regra da instituição do condomínio: a escritura de instituição exige a indicação da unidade a que cada fração ideal está vinculada (art. 1.332), e é essa vinculação que consagra o caráter de acessório nas vagas sem matrícula própria — a transferência, nesses casos, é a da própria unidade, e a vaga a acompanha automaticamente [1].

O que decidiu o Superior Tribunal de Justiça
A jurisprudência do STJ firmou interpretações que fecham as brevas de contorno à regra legal. A mais recente e mais citada é a decisão da Quarta Turma do STJ, noticiada oficialmente em outubro de 2024: mesmo em hasta pública — venda judicial de vaga penhorada em execução —, a regra do artigo 1.331, § 1º, prevalece. A vaga com matrícula própria pode ser penhorada (Súmula 449 do STJ: vagas que oferecem risco ou prejuízo à segurança e ao trânsito não são impenhoráveis), mas sem autorização expressa da convenção, o leilão deve ser restrito aos próprios condôminos [4] [5]. O relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, explicitou a ratio da norma ao restringir o acesso às vagas:

 “Ao restringir o acesso às vagas apenas aos condôminos, reduz-se o risco de indivíduos não autorizados circularem no espaço, diminuindo a probabilidade de incidentes como furtos, vandalismos ou invasões. Manter o controle sobre quem pode utilizar as vagas de garagem proporciona um ambiente mais seguro, organizado e acolhedor aos moradores.” [4] 

Nessa mesma direção, a jurisprudência registral dos cartórios paulistas consolidou o entendimento de que a vaga autônoma faz parte do condomínio edilício e somente pode ser de propriedade de quem também seja titular de unidade autônoma no mesmo condomínio, salvo previsão convencional em sentido diverso [6]. E, no plano inverso, a jurisprudência também protege o acesso à justiça: a vaga penhorada de devedor não pode ser defendida como “impenhorável absoluta” — a execução alcança a vaga, e os condôminos conservam a preferência na arrematação [4].

O procedimento correto de transferência
O uso racional da legislação conduz a uma sequência objetiva. Verifique o tipo da vaga consultando a matrícula no registro de imóveis e a convenção do condomínio — matrícula própria permite negociação em separado; vaga acessória transfere-se somente com a unidade; vaga de área comum não se transfere. Confira a convenção: se o comprador ou locatário for condômino, a transferência é admitida pela lei; se for terceiro estranho, a convenção precisa autorizar expressamente — e, na ausência de autorização, o caminho é a assembleia, que pode alterar a convenção pelo quórum do artigo 1.351 do Código Civil (dois terços dos votos dos condôminos). Formalize por escritura pública, exigência expressa do artigo 1.331, § 1º, e registre no cartório de registro de imóveis. Comunique o condomínio: o síndico deve atualizar os registros de proprietários e usuários das vagas, controlar os acessos e os veículos autorizados, e o novo titular passa a responder pelas contribuições condominiais relativas à vaga, na proporção de suas frações ideais. E, tratando-se de locação, a lei aplica à vaga exatamente a mesma disciplina da alienação — locar a terceiro também exige autorização da convenção [1] [3].

Conclusão: a convenção é a chave
A resposta legislativa à pergunta desta matéria é clara: sim, a vaga de garagem pode ser transferida — mas o como depende do seu tipo registral e da convenção do condomínio. Vaga com matrícula própria é transferível por escritura pública, com preferência natural dos condôminos; vaga acessória acompanha a unidade; vaga de área comum é intransferível. E a porta de entrada de qualquer pessoa estranha ao condomínio — comprador ou locatário — é sempre a mesma: a autorização expressa da convenção. O SINDICOND recomenda que os síndicos mantenham atualizados os cadastros de vagas e veículos do prédio, que os condôminos consultem matrícula e convenção antes de qualquer negócio — a vaga mais bem documentada é também a que mais valoriza — e que as convenções sejam revistas em assembleia quando a demanda por vagas justificar. Na transferência de vagas, como em tudo na vida condominial, a lei dá o caminho — e a convenção define a chegada.

Matéria elaborada exclusivamente com base na legislação federal e nas decisões judiciais oficiais: Código Civil (Lei nº 10.406/2002 — arts. 1.331, 1.332 e 1.351), Lei nº 10.931/2004, Lei nº 4.591/1964, Súmula nº 449 do Superior Tribunal de Justiça e decisão oficial do STJ divulgada em 14/10/2024. Recomenda-se aos condôminos a consulta a advogado para a análise específica de cada caso, inclusive quanto à redação da convenção e aos atos registrais.

Referências:

[1] Presidência da República — Código Civil, Lei nº 10.406/2002 (arts. 1.331 a 1.332): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

[2] IRIB — Venda de vaga de garagem penhorada para terceiro estranho ao condomínio depende da autorização expressa da convenção: https://www.irib.org.br/venda-de-vaga-de-garagem-penhorada-para-terceiro-estranho-ao-condominio-depende-da-autorizacao-expressa-da-convencao-de-condominio/

[3] Presidência da República — Lei nº 10.931/2004 (altera o § 1º do art. 1.331 do Código Civil): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm

[4] Superior Tribunal de Justiça — Sem autorização da convenção, vaga de garagem penhorada não pode ser vendida a quem não seja condômino (notícia oficial de 14/10/2024): https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2024/14102024-Sem-autorizacao-da-convencao–vaga-de-garagem-penhorada-nao-pode-ser-vendida-a-quem-nao-seja-condomino.aspx

[5] Migalhas — STJ: é possível penhora de vaga de garagem desde que hasta seja restrita a condôminos: https://www.migalhas.com.br/quentes/412768/stj-permite-penhora-de-vaga-de-garagem-com-hasta-restrita-a-condominos

[6] Portal do Registro Imobiliário — 1VRP/SP: a vaga de garagem com matrícula autônoma só pode ser de propriedade de quem também seja titular de unidade autônoma no condomínio: https://portaldori.com.br/2020/04/04/1vrpsp-a-vaga-de-garagem-apesar-de-constar-em-matricula-autonoma-faz-parte-do-condominio-edilicio-e-so-pode-ser-de-propriedade-de-pessoa-que-tambem-seja-titular-de-unidade-autonoma-no-condominio/