A locação de imóveis urbanos no Brasil é regida pela Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, a Lei do Inquilinato, que foi objeto de atualizações legislativas recentes. As novas regras redefinem a forma de celebrar contratos de locação, limitam as garantias que podem ser exigidas, detalham os deveres de locadores e locatários e atribuem expressamente as despesas condominiais a cada parte da relação locatícia. Para a administração dos condomínios do estado de São Paulo, essas mudanças não são um assunto apenas das imobiliárias e dos proprietários: atingem diretamente a rotina da portaria, das cobranças, das notificações, das multas e das assembleias. Esta matéria apresenta o que a legislação federal estabelece e quais são os efeitos práticos na vida condominial.

O que a lei estabelece
O ponto central das atualizações é a formalização do contrato de locação por escrito, com registro claro do valor do aluguel, do prazo, das formas de pagamento, do índice de reajuste e da garantia escolhida — a finalidade legal é dar transparência à relação e reduzir disputas, pois todas as condições passam a estar documentadas desde o início da locação. O reajuste do aluguel vincula-se ao índice previsto em contrato, e o contrato eletrônico com assinatura digital é válido. A segunda mudança atinge as garantias: o locador só pode exigir uma única modalidade de garantia por contrato — caução, fiança, seguro-fiança ou título de capitalização —, ficando vedada a cumulação de mais de uma modalidade no mesmo instrumento. A terceira mudança detalha a divisão de deveres e de despesas entre as partes, na forma em que os artigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato distribuem obrigações entre locador e locatário [1].

O que a lei atribui a cada parte nas despesas condominiais
A Lei do Inquilinato resolve expressamente a questão da cobrança condominial na relação locatícia. O art. 22, inciso X, obriga o locador a pagar as despesas extraordinárias de condomínio, definidas no parágrafo único do mesmo artigo como aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel, pintura de fachadas, obras destinadas a repor as condições de habitabilidade, instalação de equipamentos de segurança e de incêndio e a constituição de fundo de reserva [1]. Por sua vez, o art. 23, inciso XII, obriga o locatário a pagar as despesas ordinárias de condomínio, definidas no § 1º como as necessárias à administração, especialmente salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio [1]. O art. 25 completa o mecanismo: atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento das despesas ordinárias, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram [1].

Esse tripartido normativo tem efeito direto e objetivo na administração condominial: a cota condominial ordinária é, por lei, responsabilidade de quem ocupa a unidade, e a extraordinária é do proprietário; o contrato formalizado por escrito é o documento que permite à administradora identificar, cobrar e notificar a parte correta.

O que não muda: a unidade alugada continua sujeita ao condomínio
As mudanças na Lei do Inquilinato não alteram a natureza jurídica da unidade em relação ao condomínio. Pelo Código Civil, a convenção de condomínio vincula todos os condôminos e possuidores (art. 1.334), os direitos previstos no capítulo do condomínio se estendem aos locatários da unidade (art. 1.335) e é dever de ambos — condômino e locatário — dar às suas unidades destinação diversa da do restante do edifício e não alterar a forma externa da fachada, sob pena de multa prevista na convenção (art. 1.336, I e § 1º) [2]. Na prática, o inquilino que ocupa a unidade responde perante o condomínio pelas mesmas regras que responderia o proprietário, e a administradora deve conduzir cobranças, notificações e multas em relação a quem ocupa o imóvel, independentemente de ser o proprietário ou o locatário.

Os efeitos práticos na administração condominial
O primeiro efeito está na cobrança condominial. A cota condominial acompanha o imóvel: é obrigação do possuidor da unidade pagar sua parte nas despesas, e ao locador, como condômino titular, cabe garantir o recolhimento, inclusive por ação de cobrança contra o imóvel. Com a lei atribuindo ao locatário as despesas ordinárias (art. 23, XII, da Lei 8.245/1991) e ao locador as extraordinárias (art. 22, X), a administradora pode conduzir a cobrança com respaldo legal direto, e o contrato de locação formalizado passa a ser documento relevante de cadastro para fins de definição de responsabilidades [1] [2].

O segundo efeito está nas notificações e nas multas. Como o locatário é possuidor da unidade e destinatário dos deveres do artigo 1.336 do Código Civil, as notificações de irregularidades — alterações de uso, obras sem aprovação, violação do regimento — devem ser formalizadas e comunicadas também ao ocupante do imóvel, e não apenas ao proprietário. A documentação escrita dessas comunicações, com registro de entrega, é o que sustenta juridicamente a eventual cobrança de multa e a aplicação das sanções assembleares [2].

O terceiro efeito envolve o cadastro e a LGPD. A administração condominial trata dados pessoais de locatários que não são proprietários, e o registro desses terceiros na portaria e nos sistemas do condomínio deve observar a Lei Geral de Proteção de Dados (Lei nº 13.709/2018): coleta mínima, finalidade definida, armazenamento seguro e prazo de exclusão [3]. A convenção pode legitimamente prever a obrigatoriedade de comunicação da locação ao síndico e de cadastro do locatário para acesso às dependências — providência que a formalização dos contratos facilita.

O quarto efeito alcança a locação de áreas comuns. Eventual cessão ou locação de salão de festas, espaço de coworking ou outras áreas comuns a terceiros permanece sujeita à autorização prevista na convenção e nas deliberações da assembleia, pois as áreas comuns pertencem a todos os condôminos, e seu uso por terceiros estranhos ao condomínio não pode ser autorizado por decisão unilateral de proprietário ou de administrador [2].

As providências que a lei coloca à disposição da administração
Diante do novo cenário, os instrumentos legais disponíveis aos condomínios são objetivos. Primeiro, atualizar o cadastro das unidades com o contrato de locação e o cadastro do locatário, garantindo que cobranças, notificações e multas alcancem quem ocupa o imóvel. Segundo, aplicar o rateio da lei: despesas ordinárias ao ocupante, extraordinárias ao proprietário, conforme os arts. 22 e 23 da Lei 8.245/1991. Terceiro, comunicar formalmente a administradora e o síndico sobre qualquer locação, atualização de inquilino ou término de contrato, mantendo o histórico documental. Quarto, conferir a convenção: se ela ainda não trata do cadastro de locatários e do uso de áreas comuns por terceiros, a assembleia pode incluí-los por alteração aprovada com o quórum do artigo 1.351 do Código Civil — dois terços dos votos dos condôminos [2].

Conclusão: a formalização da locação fortalece a administração predial
As mudanças na Lei de Locação têm um eixo comum — a formalização da relação locatícia — e esse eixo converge com o interesse da administração condominial. Contratos formalizados, garantias definidas, deveres divididos pela própria lei entre proprietário e inquilino significam menos ambiguidade nas cobranças, nas notificações e nas multas. Os efeitos legais da locação sobre a unidade permanecem exatamente os mesmos perante o condomínio: a convenção e o regimento valem para quem ocupa o imóvel, e a unidade responde pelas cotas condominiais. Para o SINDICOND, a orientação às administradoras e aos síndicos é colocar a formalização locatícia no fluxo da gestão: atualizar cadastros, revisar as cláusulas pertinentes da convenção em assembleia e conduzir toda a comunicação com locadores e locatários por escrito, documentada e nos termos da Lei nº 8.245/1991, do Código Civil e da LGPD. Em caso concreto, recomenda-se a orientação de advogado especializado em direito condominial e imobiliário.

Matéria elaborada exclusivamente com base na legislação federal: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato, com as atualizações em vigor) e Código Civil (Lei nº 10.406/2002), na íntegra do texto oficial da Presidência da República, além da Lei nº 13.709/2018 (LGPD). Recomenda-se, para a aplicação ao caso concreto, a consulta a advogado especializado em direito condominial e imobiliário.

Referências:

[1] Presidência da República — Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): arts. 22, 23 e 25: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

[2] Presidência da República — Código Civil, Lei nº 10.406/2002: arts. 1.334, 1.335, 1.336 e 1.351: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

[3] Presidência da República — Lei nº 13.709/2018 (Lei Geral de Proteção de Dados): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13709.htm