Nenhum tema ocupa tanto as assembleias, os grupos de WhatsApp e o cotidiano das portarias do estado de São Paulo quanto o mandato do síndico. Quem pode governar o condomínio e por quanto tempo? O síndico precisa ser morador? Como resolver os conflitos entre vizinhos sem recorrer à Justiça? E a assembleia virtual, que tantos condomínios adotaram, é mesmo válida diante da lei? São perguntas que atravessam a rotina de todos os síndicos e administradores — e, como são definidas por lei, merecem respostas precisas, não impressões.

Esta matéria percorre, com base no Código Civil brasileiro e na legislação específica dos condomínios edilícios, os quatro pilares do mandato sindical: a eleição e a reeleição, os poderes e deveres legais, a gestão de conflitos entre condôminos e a condução segura das assembleias virtuais. Conhecer as regras é o que protege o síndico, o condomínio e a harmonia da comunidade.

A eleição e a reeleição: o que o Código Civil determina
A regra fundamental está no artigo 1.347 do Código Civil:

 “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.” — Código Civil, art. 1.347 [1] 

Dois pontos dessa redação costumam gerar confusão e merecem esclarecimento. Primeiro: o síndico não precisa ser condômino ou morador do condomínio. A assembleia pode eleger qualquer pessoa de sua confiança — o chamado síndico profissional — para administrar o prédio. Segundo: a reeleição é livre e ilimitada. O Código Civil fixa apenas o prazo máximo de dois anos por mandato, mas não limita o número de renovações; a assembleia pode reeleger o síndico tantas vezes quantas desejar, e a convenção não pode criar restrições contrárias a essa liberdade legal, sob pena de nulidade da cláusula [1] [3].

A convenção de condomínio, que é o documento normativo básico do prédio conforme o artigo 1.334 do Código Civil, pode prever a eleição de subsíndicos, definindo suas atribuições e fixando-lhes mandato que não pode exceder dois anos, permitida a reeleição [4]. Do mesmo modo, o artigo 1.356 estabelece que poderá haver um conselho fiscal, composto de três membros eleitos pela assembleia por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico [1] [4]. Esses órgãos de apoio são ferramentas valiosas de governança: dividem a carga da gestão, blindam a prestação de contas e dão legitimidade às decisões do síndico perante os condôminos.

Outra questão recorrente é o momento em que o mandato termina sem que haja sucessor eleito. Nesse cenário, prevalece o entendimento consolidado de que o síndico permanece em exercício como gestor de fato até a eleição de um sucessor — e a jurisprudência reconhece que não se pode atribuir a ele responsabilidade por omissão na gestão justamente quando não há sucessor eleito. A solução legal, porém, é inegociável: o síndico deve convocar continuamente a assembleia para regularizar a situação, pois o condomínio jamais deve ficar sem administrador formalmente legitimado [1] [5].

Poderes e deveres: a natureza do mandato síndico
O mandato do síndico tem natureza de representação legal do condomínio. O artigo 1.348 do Código Civil elenca as atribuições essenciais: observar e fazer observar a convenção e o regimento interno; representar o condomínio, ativa e passivamente; diligenciar a prestação de contas; cobrar dos condôminos as contribuições; fazer cumprir as proibições da convenção e do regimento; cumprir e fazer cumprir as deliberações da assembleia; e dar ciência à assembleia sobre ações judiciais e administrativas que envolvam o condomínio [1].

Repare-se que a lei coloca o síndico entre dois compromissos permanentes: fazer cumprir as regras (o poder de gestão) e prestar contas (o dever de transparência). Esse equilíbrio é a espinha dorsal da gestão saudável. É também o motivo pelo qual a assembleia pode investir outra pessoa nos poderes de representação (artigo 1.348, parágrafo 1º) e pela qual o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas — a chamada gestão delegada a administradora profissional — mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção (artigo 1.348, parágrafo 2º) [1].

O contrapeso dessa estrutura é a destituição. O artigo 1.349 do Código Civil prevê que o síndico perderá o mandato se não praticar qualquer das atribuições legais, se proceder contra a convenção ou se, na prática, realizar ações contrárias à lei — e a destituição ocorre em assembleia especialmente convocada para essa finalidade, pelo voto da maioria absoluta dos condôminos [1]. A destituição, portanto, não é livre para qualquer manifestação de insatisfação: exige quórum qualificado e procedimento formal, o que protege o síndico de perseguições, mas não o exime da responsabilidade quando descumpre seus deveres legais.

Conflitos entre condôminos: as ferramentas que a lei coloca à disposição
A convivência em edifícios gera atritos naturais: barulho, uso indevido de áreas comuns, obras irregulares, animais, dívidas. O direito condominial oferece ao síndico um arsenal gradual de instrumentos, que devem ser aplicados sempre nessa ordem crescente de severidade, pois a Justiça valoriza a razoabilidade e a proporcionalidade da resposta.

O primeiro instrumento é a prevenção normativa: convenção e regimento interno bem elaborados, com regras claras de uso e convivência, evitam a maioria dos conflitos. Em seguida vem a notificação formal: a ciência escrita ao condômino infrator, registrando a irregularidade e o prazo para correção, com cópia em ata. O terceiro instrumento é a multa, cuja previsão deve constar da convenção, pois o artigo 1.336, parágrafo primeiro, do Código Civil permite que a convenção determine multa ao condômino que, por qualquer dos seus atos, causar dano ou perigo ao condomínio [1] [6].

Para os casos mais graves, a lei oferece os remédios finais. O artigo 1.337 autoriza que o condômino que coloca em risco a segurança, o sossego ou a saúde dos demais seja, mediante sentença, compelido a cessar a interferência; e, na reincidência, a assembleia, com voto de dois terços dos condôminos, pode compelir o infrator a vender sua unidade, convertendo o valor na indenização dos danos [1]. Do mesmo modo, o artigo 1.277 — aplicável às relações de vizinhança — autoriza o morador prejudicado pelo uso anormal da propriedade a exigir judicialmente a cessação da interferência contrária à segurança, ao sossego e à saúde [1].

A recomendação prática do SINDICOND, contudo, é que o síndico esgote antes a via da mediação interna: diálogo estruturado, advertências graduadas e assembleias de conciliação resolvem a quase totalidade dos conflitos sem custo, sem processo e sem romper a vizinhança. O registro documental de cada etapa — notificação, advertência, multa — não é burocracia: é a prova da diligência do síndico caso o caso evolua para a Justiça.

Assembleias virtuais: a validade da lei e os erros que anulam deliberações
Desde a Lei nº 14.309/2022, que incluiu o artigo 1.354-A no Código Civil, a convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia condominial podem dar-se de forma eletrônica, com validade jurídica plena, desde que dois requisitos sejam atendidos cumulativamente: a convenção não veda expressamente a modalidade, e ficam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto [2] [3]. A lei também criou o modelo híbrido, em que condôminos participam presencial e virtualmente no mesmo ato, e a figura da sessão permanente, que permite prorrogar uma assembleia em até 90 dias quando o quórum especial exigido não foi atingido [2].

A lei é generosa com o formato, mas rigorosa com o procedimento — e é no procedimento que a maioria das assembleias virtuais é anulada na Justiça. O edital de convocação deve informar expressamente que a assembleia será eletrônica e conter as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos; há precedentes judiciais de anulação de assembleias em que a convocação omitiu essas instruções e condôminos ficaram excluídos do processo por dificuldade de acesso à plataforma [2] [3]. A ata só deve ser lavrada após a somatória de todos os votos e sua divulgação, registrando lista de presentes, pauta, votos e decisões; itens não previstos no edital não podem ser deliberados, sob pena de nulidade do ato [2] [3].

O ponto mais técnico é a escolha da plataforma. Ferramentas genéricas de videoconferência não garantem autenticação individual dos votantes, registro auditável dos votos nem controle de quórum — exatamente o que a validade jurídica exige. A recomendação técnica consolidada no mercado é o uso de plataformas especializadas em assembleias condominiais, com login individual por CPF, gravação da sessão, geração de ata com assinatura eletrônica e controle de quórum em tempo real [3]. Para os condôminos sem acesso à internet, o modelo híbrido é a solução legal: quem não pode participar virtualmente comparece presencialmente, no mesmo ato [3]. Registre-se também a proteção expressa da lei: a administração do condomínio não pode ser responsabilizada por problemas decorrentes dos equipamentos ou da conexão à internet dos condôminos nem por situações fora de seu controle (artigo 1.354-A, parágrafo 2º) [2].

E as quóruns? A assembleia virtual segue os mesmos quóruns da presencial: a lei não altera o que a convenção ou o Código Civil exigem para cada tipo de deliberação. Inclusive eleger ou destituir o síndico pode ser feito em assembleia virtual, desde que respeitados os procedimentos e a maioria absoluta exigida pelo artigo 1.349 [3].

Conclusão: o mandato é exercício de responsabilidade, não de poder
O fio que costura os quatro pilares desta matéria é um só: o mandato do síndico é definido por lei em cada detalhe — na duração, na reeleição, nos deveres, nas sanções aos conflitos e na forma das assembleias. Quem governa o condomínio conhecendo o artigo correto do Código Civil delibera com segurança, media conflitos com justiça e evita os vícios que anulam decisões e geram passivos judiciais. Quem governa no improviso, por outro lado, expõe o condomínio a riscos desnecessários e a si mesmo a desgastes evitáveis.

O SINDICOND recomenda aos seus associados três verificações imediatas: conhecer a própria convenção (especialmente se ela veda ou não a assembleia virtual), documentar todas as notificações e decisões do mandato, e tratar a assembleia — presencial, híbrida ou virtual — como o instrumento máximo da democracia condominial, que jamais deve ser tratada como formalidade. A lei deu aos síndicos do estado de São Paulo as ferramentas; cabe à boa gestão transformá-las em comunidades mais justas, seguras e harmônicas.

Matéria elaborada com base na legislação federal: Código Civil brasileiro (Lei nº 10.406/2002, artigos 1.331 a 1.358), Lei nº 14.309/2022 (assembleias eletrônicas e sessão permanente) e Lei nº 4.591/1964 (condomínios edilícios). Decisões sobre casos concretos devem contar com orientação de advogado especializado.