A inteligência artificial está presente nos condomínios: sistemas de segurança com análise automática de imagens, controle de acesso por biometria facial, leitura de placas de veículos, portarias virtuais e atendimento automatizado já compõem o mercado disponível aos prédios do estado de São Paulo. Para os cerca de 70 mil condomínios sob responsabilidade dos síndicos paulistas, o caminho correto de adoção está escrito na legislação brasileira — e esta matéria reúne o que a lei diz e como fazer o uso racional dessa tecnologia.

O que a lei permite e o que a lei protege

A Constituição Federal, em seu artigo 5º, estabelece que a proteção de dados pessoais é direito fundamental dos cidadãos, em cláusula pétrea que nenhuma lei ou assembleia pode suprimir. Sobre essa base, a Lei nº 13.709/2018 (LGPD) regula todo tratamento de dados pessoais realizado pelo condomínio, sem exceção: dos grupos de mensagens à filmagem das câmeras de vigilância.

A lei classifica os dados em duas categorias que o síndico precisa distinguir. Os dados pessoais são qualquer informação que identifique uma pessoa, direta ou indiretamente — nome, endereço, placa de veículo. Os dados sensíveis recebem proteção reforçada, e entre eles estão justamente os dados biométricos, categoria em que se enquadra o reconhecimento facial. Para esses dados, a lei impõe condições mais rigorosas de coleta, armazenamento e uso, vedando qualquer finalidade discriminatória, ilícita ou abusiva.

A lei também define os papéis: o condomínio é o controlador dos dados — decide por que e como serão tratados —, e as empresas contratadas (portarias remotas, administradoras, seguradoras, segurança eletrônica) atuam como operadoras, obrigadas a tratar os dados segundo as diretrizes do condomínio. Perante a Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD) e o Judiciário, a responsabilidade pelo tratamento é do condomínio, exercida pelo síndico como seu representante legal, nos termos dos artigos 1.348 e 1.349 do Código Civil, que dispõem sobre os deveres do síndico e o rito de destituição por descumprimento desses deveres.

O que diz a lei, ponto por ponto

Sobre o uso de inteligência artificial e biometria nos condomínios, a LGPD determina, em seus artigos e princípios:

O tratamento só pode ter finalidade legítima, específica e informada ao titular (art. 7º). O condomínio não pode coletar dados biométricos para fins indeterminados — a captura do rosto de um morador serve à segurança do acesso, e a nada mais.

A coleta deve observar os princípios da adequação e da necessidade: apenas os dados estritamente necessários à finalidade, pelo tempo estritamente necessário (art. 6º). Cadastros biométricos de visitantes eventuais, por exemplo, não se justificam — a lei não exige que o condomínio armazene o rosto de quem passou uma única vez pela portaria.

O tratamento exige uma base legal (art. 7º). As três aplicáveis à rotina condominial são o consentimento do titular, o cumprimento de obrigação legal e o legítimo interesse do condomínio — este último limitado pelo uso de dados sensíveis, que recomenda cautela e a escolha da base mais adequada a cada finalidade.

Os titulares conservam os direitos de confirmar a existência do tratamento, acessar, retificar e eliminar seus dados (art. 18). A assembleia não pode retirar esses direitos por votação — são irrenunciáveis.

O controlador deve adotar medidas de segurança técnica e administrativa (art. 46): criptografia, controle de acesso aos sistemas, senhas, cópias de segurança, atualização de softwares e guarda segura de documentos físicos, que não podem ficar expostos na portaria.

O controlador deve prestar contas e ser capaz de comprovar as medidas adotadas (art. 37 — accountability): registros de quem acessou cada informação, políticas de privacidade escritas e disponibilizadas aos moradores, e manuais de conduta com procedimentos internos.

Os contratos com empresas operadoras devem conter cláusulas expressas sobre compartilhamento de dados, responsabilidades e proibição de usos incompatíveis com a lei, com responsabilidade solidária da operadora em caso de tratamento ilícito (art. 42).

O uso racional da tecnologia: o que fazer na prática

A lei não impede a adoção da inteligência artificial — pelo contrário, seu propósito declarado é promover o desenvolvimento tecnológico com proteção. O uso racional consiste em alinhar cada tecnologia às regras acima, em cinco providências.

Antes de contratar, diagnosticar. O condomínio deve mapear suas vulnerabilidades reais e a infraestrutura existente, e contratar apenas o que a necessidade do prédio justifica — pois cada sistema instalado gera uma base de dados que a lei mandará proteger.

Na assembleia, aprovar com informação completa. A contratação de sistemas que tratam dados pessoais deve ser apresentada em assembleia com custos, ganhos e, obrigatoriamente, as salvaguardas de dados — finalidade, base legal, política de privacidade e prazos de retenção. Decisões que alteram a convenção exigem quórum próprio; a votação não pode suprimir direitos dos titulares.

No cadastro, coletar o mínimo. Para o controle de acesso por biometria facial, cadastrar apenas moradores e prestadores de uso recorrente, com termo de consentimento ou fundamentação clara, fotos atualizadas e prazo de exclusão definido. Dados de quem deixou o condomínio devem ser eliminados — reter o rosto de ex-morador é tratamento sem finalidade, vedado pela lei.

Nos sistemas, auditar a precisão. Sistemas de reconhecimento facial devem operar com parâmetros de precisão adequados, auditados periodicamente, para evitar o falso positivo — a liberação de pessoa com o registro de outra. Sistemas que dependem de internet e energia exigem redundância. Nenhum sistema dispensa o fator humano: a resposta a um alerta é sempre de uma pessoa.

Na gestão, documentar tudo. Política de privacidade publicada, registro de acessos, contratos com cláusulas de conformidade, plano de resposta a incidentes (vazamento de dados deve ser comunicado aos titulares e à ANPD, nos termos da lei) e revisão periódica dos sistemas e contratos.

O marco federal que vem: preparar-se agora

O PL nº 2.338/2023, que instituirá o marco legal da inteligência artificial, foi aprovado pelo Senado Federal em dezembro de 2024 e tramita na Câmara dos Deputados. O texto classifica os sistemas de IA em níveis de risco: aplicações de risco excessivo seriam proibidas, e os sistemas de alto risco — categoria em que o projeto enquadra o reconhecimento facial biométrico — ficariam sujeitos a avaliação de impacto algorítmico, transparência, governança e supervisão humana. A consequência prática para os condomínios é objetiva: o prédio que conduz a adoção hoje sob as regras da LGPD chegará à nova lei já em conformidade; o que adota sem regras precisará refazer processos, contratos e cadastros quando o marco entrar em vigor.

Conclusão
A lei é clara: o condomínio pode usar a inteligência artificial — e usar bem — desde que trate cada dado que coleta como o direito fundamental que ele é. Finalidade definida, coleta mínima, base legal escolhida, segurança técnica comprovada, contratos com cláusulas expressas e governança documentada. Não se trata de entrave à modernização: trata-se do único caminho que permite usufruir da tecnologia por décadas, com a confiança dos moradores e a segurança jurídica da gestão. No uso da inteligência artificial, como em todo o mais, o que diz a lei é o ponto de partida — e a sua observância é a melhor proteção do condomínio.

Matéria elaborada exclusivamente com base na legislação federal: Constituição Federal (art. 5º), Lei nº 13.709/2018 (LGPD — Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais), Código Civil (arts. 1.348 e 1.349) e PL nº 2.338/2023 (Marco Legal da Inteligência Artificial, em tramitação no Congresso Nacional), além das orientações oficiais da ANPD (Autoridade Nacional de Proteção de Dados). O PL nº 2.338/2023 encontra-se em tramitação na Câmara dos Deputados; eventuais alterações de texto e a data de vigência devem ser acompanhadas no site do Congresso Nacional. Recomenda-se aos condomínios a consulta a advogado para a adequação específica de cada caso.