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Compartilhar alguns ambientes enquanto não se abdica do espaço privativo. Essa é a definição mais simples de condomínio, mas se engana quem acha que funciona, na prática, de uma maneira simplista. Você vai conhecer o que é, quais os tipos e como são geridos o sistema de condomínio no país. 

Segundo o diretor de Condomínio da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), Omar Anauate, o conjunto de regras que determinam o funcionamento e administração interna dos condomínios é baseada na Lei do Condomínio nº 4.591 e no Código Civil Brasileiro.

O que é condomínio?

Basicamente, é um agrupamento de pessoas interessadas em dividir determinadas infraestruturas, como áreas de lazer e serviço, sem abdicar do seu espaço privativo, no caso, a própria casa ou apartamento. 

Nas palavras da AABIC, o condomínio é uma figura jurídica que permite a propriedade ou o direito de mais de uma pessoa sobre um bem específico. Os condomínios em edificações, sejam residenciais ou comerciais, refletem esta figura em uma área e construções divididas em partes privativas e comuns, divididos entre seus co-proprietários ou condôminos. 

Os condôminos detêm a propriedade particular sobre sua unidade privativa e propriedade compartilhada sobre os elementos e áreas comuns. Nos condomínios, o conjunto de regras que determinam seu funcionamento e administração interna, baseadas na Lei do Condomínio nº4.591 e no Código Civil Brasileiro, é chamado de Convenção de Condomínio, que pode ser complementada por regulamentos internos que versam sobre as regras de convivência ou uso específicos de áreas e equipamentos comuns. 

Cada morador possui direitos e deveres, relacionados tanto às áreas privativas quanto às áreas comuns. As assembleias ordinárias e extraordinárias são realizadas periodicamente para que as deliberações e ações reflitam a vontade da maioria dos condôminos, podendo exigir quóruns especiais para algumas decisões, previstos na Convenção e na legislação vigente.

Condomínio geral

As receitas do condomínio são compostas pelas taxas de condomínio, que são contribuições individuais de cada unidade, com base nas verbas aprovadas nas assembleias gerais, baseadas em um orçamento anual para as despesas ordinárias e decisões especiais sobre investimentos e manutenções. Os condomínios também devem possuir um Fundo de Reserva para atender a emergências e à previsão da Convenção, sendo que todas as verbas são rateadas e divididas com base na fração ideal de cada unidade (participação da unidade no total do terreno e edificação). 

Todos os condomínios precisam ser administrados por um síndico, seja morador ou profissional, que é eleito pelos condôminos, e assessorado por um Conselho de condôminos e um subsíndico, devendo contar ainda com o apoio de uma administradora de condomínios, empresa especializada nesse tipo de gestão, e voltada para atender a inúmeras demandas de rotinas do condomínio, incluindo questões financeiras, fiscais, prestação de contas, cobrança, gestão de pessoal, comunicação com os moradores, entre outros.

O que é um condomínio fechado?

O termo “condomínio fechado” aplica-se a empreendimentos geralmente horizontais, que visam proporcionar maior segurança, tranquilidade e comodidade. Geralmente, estão mais afastados dos grandes centros e podem operar em algumas situações, como associações de moradores e não exatamente como condomínio. Igualmente aos residenciais, os moradores têm acesso aos serviços oferecidos na área de uso comum, que costuma oferecer vantagens como portaria e segurança 24h, áreas de lazer, playground, academia, salão de festas, entre outras. Nos últimos anos, houve um aumento na construção de condomínios residenciais em São Paulo para atender o aumento na demanda e os condomínios fechados são os mais buscados por quem está a procura de um novo lar.

O que é um condomínio residencial?

O condomínio residencial destina-se exclusivamente à moradia e pode ser constituído de uma ou mais torres, ou composto por casas. Além das moradias privativas, esse tipo de condomínio conta com espaços comuns operacionais como a portaria, escadas e elevadores, mas também pode oferecer uma estrutura de lazer, com espaços como piscina, salão de festas e quadra esportiva, entre outras áreas compartilhadas.

O que é um condomínio comercial?

Os condomínios comerciais apresentam razoável variação em relação ao tamanho das unidades, podendo ser constituído de pequenos conjuntos comerciais ou grandes lojas corporativas ou até ser um condomínio de galpões logísticos. Podem ser ocupados por uma ou poucas companhias ou escritórios. 

Eles podem unir alguns ambientes, de acordo com as previsões da Convenção e de assembleias gerais ou ter um perfil mais pulverizado e abrigar diferentes tipos de atividades comerciais. Assim como o residencial, o condomínio comercial também elege seu síndico e atende às mesmas exigências legais, seguindo uma Convenção de Condomínio e regimentos internos.

O que é um condomínio misto?

O condomínio misto é constituído por diferentes setores, residenciais e comerciais. Eles atualmente são muito mais complexos do que os mais antigos, com regras bem claras nas Convenções sobre as responsabilidades e a gestão diferenciada das áreas comerciais e residenciais. Empreendimentos que reúnem em uma mesma área imóveis residenciais e comerciais são uma tendência no Brasil. 

Sua principal característica é levar comodidade e serviços essenciais para os condôminos e para a região que os cerca, também conhecido como fachada ativa. Em geral, estabelecimentos como restaurantes, farmácias, salões de beleza e lanchonetes, são os mais frequentes, o que, além dos benefícios citados, traz mais valorização para a região onde são construídos. Eles também podem ser uma fonte de renda e aumentar a arrecadação do condomínio, uma vez que alguns espaços são locados para uso comercial.

O que é um condomínio edilício?

Um condomínio edílico refere-se exclusivamente aos imóveis onde coexistem partes comuns e partes exclusivas. Por exemplo: no edifício residencial, o apartamento é propriedade exclusiva e partes como elevadores e piscinas são partes comuns, sendo que cada condômino é dono de seu apartamento. O condomínio edilício une áreas de propriedade individual e coletiva.

Quais as vantagens de um condomínio?

Morar em um condomínio passou a ser um grande atrativo para diversos tipos de famílias devido às facilidades oferecidas, principalmente com relação à segurança e redução de custos. Os condomínios verticais tendem também a estar melhor localizados nas maiores metrópoles, facilitando o acesso ao trabalho, escolas, hospitais e opções de lazer.

Como funciona um condomínio fechado?

Condomínios fechados funcionam como grandes espaços privados onde cada pessoa interessada compra uma fração para uso individual e compartilha outros ambientes com os demais moradores. Os  moradores podem ter total controle da entrada e saída de visitantes. Esta característica é um dos principais atrativos de quem procura esse tipo de moradia porque potencializa a sensação de segurança.

Fonte: portal.loft.com.br