Um apartamento recebe hóspedes diferentes na segunda, quarta e sexta-feira. Malas passam constantemente pela portaria, pessoas desconhecidas circulam pelos elevadores e o imóvel é anunciado continuamente em uma plataforma digital.

É aluguel residencial ou uma atividade semelhante à hospedagem?

A discussão que há anos provoca conflitos dentro dos condomínios recebeu uma importante resposta do Superior Tribunal de Justiça em 2026.

Em maio, a Segunda Seção do STJ decidiu que contratos atípicos de curta estadia, quando caracterizados pela exploração econômica reiterada ou pela profissionalização do serviço, podem descaracterizar a finalidade residencial da unidade. Nesses casos, em condomínio cuja destinação prevista seja residencial, a utilização depende de aprovação de dois terços dos condôminos.

Isso significa que o STJ proibiu o Airbnb?

Não.

Esse é justamente o ponto que precisa ser compreendido para evitar interpretações equivocadas.

O STJ não declarou que qualquer imóvel anunciado em plataforma digital está automaticamente irregular.

A própria decisão diferencia uma locação residencial por temporada de uma operação marcada por alta rotatividade, habitualidade, estadias muito curtas e, eventualmente, serviços que aproximam a atividade de uma exploração profissional.

Portanto, o aplicativo utilizado para anunciar o imóvel não é o fator decisivo.

O que importa é como aquela unidade está sendo efetivamente utilizada.

O que muda para o condomínio?

A primeira providência é verificar a Convenção.

Se o empreendimento tem finalidade exclusivamente residencial, o síndico deve observar se determinada operação de curta estadia está respeitando essa destinação.

A decisão do STJ cita exemplos que podem indicar profissionalização: frequência elevada de hóspedes, disponibilização habitual do imóvel, baixa quantidade mínima de diárias e oferta de serviços adicionais.

Cada caso, entretanto, precisa ser analisado individualmente.

Isso significa que a administração não deveria simplesmente criar uma proibição informal na portaria.

As regras precisam estar amparadas pela Convenção, pelas deliberações da assembleia e pela legislação.

Por que a rotatividade preocupa?

Quem administra um condomínio conhece a diferença entre receber ocasionalmente um visitante e ter dezenas de pessoas desconhecidas utilizando o edifício todos os meses.

A discussão envolve segurança, controle de acesso, utilização das áreas comuns, identificação de visitantes, chaves, tags, QR Codes e cumprimento do Regimento Interno.

Piscina, academia, salão de festas e garagem também entram na equação.

O hóspede precisa saber quais são as regras do condomínio — e o proprietário continua responsável pelo uso adequado de sua unidade e pelo comportamento de quem autoriza a entrar.

O quórum de dois terços é importante

A mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária está relacionada ao artigo 1.351 do Código Civil.

Com a alteração promovida pela Lei nº 14.405/2022, a mudança de destinação passou a exigir aprovação de dois terços dos condôminos — quórum que foi aplicado pelo STJ ao caso julgado em 2026.

É uma diferença importante.

Não basta reunir algumas pessoas em assembleia e decidir informalmente transformar um condomínio estritamente residencial em empreendimento voltado à exploração constante de estadias de curta duração.

O que o síndico deve fazer?

Antes de transformar a questão em conflito, o caminho é documental.

A administração deve verificar a Convenção, identificar como as unidades estão sendo utilizadas, manter regras claras de acesso e, havendo necessidade de deliberar sobre mudança de destinação, respeitar o quórum legal.

Também é recomendável definir procedimentos para cadastro de hóspedes, entrega de credenciais, acesso às áreas comuns e responsabilização do proprietário por infrações.

A decisão do STJ traz um ponto importante para 2026: o direito do proprietário sobre sua unidade continua existindo, mas ele convive com a destinação coletiva do empreendimento.

No condomínio, a porta do apartamento é privada.

Mas tudo o que acontece depois que o hóspede cruza a portaria passa a fazer parte de uma comunidade.

SINDICOND — informação e segurança jurídica para a gestão condominial.