O fundo de reserva é uma das reservas financeiras mais importantes da vida condominial, e também uma das mais mal compreendidas.
Criado para proteger o edifício e seus moradores diante de despesas imprevistas e da degradação natural do patrimônio, ele aparece em documentos oficiais da legislação federal, mas sua constituição, seu percentual e seus usos dependem de um instrumento interno que exige atenção permanente da assembleia e do síndico: a convenção do condomínio. Este artigo reúne exclusivamente o que dizem a legislação federal, a Lei do Condomínio e a Lei do Inquilinato, mostrando como o fundo deve ser constituído, para que pode — e para que não pode — ser usado, e quais mecanismos de transparência a lei impõe à sua administração.

A previsão legal do fundo de reserva
A presença do fundo de reserva no ordenamento federal é anterior ao próprio Código Civil de 2002. A Lei federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, conhecida como Lei do Condomínio e das Incorporações, estabelece no artigo 9º que os proprietários deverão elaborar, por escrito, a convenção de condomínio, e o § 3º desse artigo relaciona as cláusulas obrigatórias da convenção. Entre elas, a alínea “j” determina expressamente que a convenção contenha “a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva”. Ou seja: a lei federal não apenas admite o fundo de reserva, como exige que a convenção de todo condomínio defina como ele será constituído [1].

O Código Civil de 2002 seguiu a mesma lógica. O artigo 1.334 determina que a convenção deverá fixar, entre outras cláusulas, “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio”, além da forma de administração do condomínio, da competência das assembleias e do regimento interno [2]. Como o fundo de reserva é uma contribuição destinada a despesas extraordinárias e imprevistas, sua definição integra esse núcleo obrigatório da convenção. Vale lembrar que, segundo o artigo 1.333, a convenção deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e, para ser oponível a terceiros, precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis [3].

O que a lei define e o que a convenção define
Um ponto frequentemente gera confusão: a lei federal não fixa o percentual da contribuição ao fundo de reserva nem as hipóteses específicas de sua utilização. Ela transfere essa definição para a convenção, que, uma vez registrada, torna-se obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades. Isso significa que o percentual praticado em cada condomínio — usualmente situado entre 5% e 10% da cota condominial ordinária, conforme a prática geral do setor — não decorre de uma imposição legal, mas de uma decisão tomada pelos próprios condôminos e formalizada na convenção.

Dessa transferência decorrem duas consequências práticas importantes. A primeira é que o percentual, a forma de arrecadação e as regras de utilização do fundo não podem ser definidos unilateralmente pelo síndico: tratam-se de matéria de assembleia e de convenção. A segunda é que, uma vez constituído o fundo na convenção, ele passa a integrar as obrigações do condomínio, e a assembleia que deliberar sobre seu uso deve observar as regras internas que o regem. A alteração dessas regras, por sua vez, exige a aprovação da assembleia com o quórum próprio da convenção ou de suas modificações.

Os usos permitidos do fundo de reserva
O fundo de reserva destina-se, por sua natureza e por sua previsão na convenção, a despesas extraordinárias, não planejadas ou de grande vulto, que não comportam rateio imediato entre os condôminos. A própria Lei do Condomínio disciplina as obras que interessam à estrutura integral da edificação ou ao serviço comum: segundo o § 4º do artigo 12, elas serão feitas “com o concurso pecuniário de todos os proprietários, mediante orçamento prévio aprovado em assembleia-geral” [1]. É nesse contexto que o fundo de reserva cumpre seu papel — financiar a reposição de equipamentos e instalações, reparos estruturais, impermeabilizações, substituição de elevadores, bombas d’água e sistemas prediais, sem que cada despesa precise ser dividida de imediato entre todos os condôminos.

O Código Civil oferece o mecanismo anual que organiza esse fluxo. Pelo artigo 1.350, o síndico deverá convocar a assembleia, ao menos uma vez por ano, para aprovar o orçamento das despesas e as contribuições dos condôminos, segundo a proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção. O orçamento deve discriminar, por unidade, a estimativa de despesa, e, se a despesa do exercício exceder a previsão, o condômino fica obrigado a pagar o adicional no prazo de até trinta dias após a notificação [2]. É em assembleia, portanto, que se define quando e como o fundo de reserva será utilizado, e não por decisão isolada da administração.

Há ainda um uso lícito e específico: a cobertura de despesas com o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e com as verbas rescisórias dos empregados do condomínio. Os condomínios que mantêm funcionários próprios são empregadores perante a Consolidação das Leis do Trabalho e estão obrigados, entre outras providências, ao depósito mensal de 8% da remuneração de cada empregado a título de FGTS (artigo 18 da Lei nº 8.036/1990), além do pagamento das verbas rescisórias no prazo de dez dias da terminação do contrato, sob pena de multa (artigo 477 da CLT), e, em caso de dispensa sem justa causa, da multa de 40% sobre os depósitos do FGTS [4] [5]. Condomínios prudentes incluem no orçamento uma reserva para essas obrigações trabalhistas, cuja base legal federal é inegociável.

Os usos vedados e a proibição de desvio
Se a lei federal não lista usos proibidos em um artigo específico, ela os constrói por inteiro a partir do sistema que estabelece. O fundo de reserva não pode ser utilizado para despesas ordinárias correntes — como salaries de funcionários em dia, consumo de água e energia ou serviços rotineiros — porque essas despesas já estão previstas no orçamento anual aprovado em assembleia pelo artigo 1.350. O uso do fundo de reserva sem aprovação assemblear, quando a convenção exige tal aprovação, contraria a forma de administração definida pelos próprios condôminos e abre caminho para responsabilização.

A Convenção Coletiva de Trabalho da categoria e a legislação trabalhista reforçam a separação entre verbas: recursos destinados ao FGTS e às rescisões pertencem ao empregado e ao fundo de garantia público, e não ao caixa livre da administração. O desvio dessas verbas configura ilícito trabalhista com consequências penais. Da mesma forma, o art. 1.356 do Código Civil estabelece que a assembleia deliberará sobre as contas do síndico, com parecer prévio do conselho fiscal quando houver, o que torna qualquer movimentação fora do aprovado passível de recusa de aprovação, de destituição do administrador e de responsabilização civil [2].

Quem paga o fundo de reserva: a regra da Lei do Inquilinato
Outra dúvida comum nas assembleias diz respeito aos inquilinos. A Lei federal nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, resolve a questão com clareza. O artigo 23, inciso III, atribui ao locatário o pagamento das “despesas ordinárias de condomínio”. Já o artigo 22, parágrafo único, relaciona expressamente as despesas extraordinárias, entre elas, na alínea “g”, a “constituição de fundo de reserva” [6]. Assim, o pagamento do fundo de reserva é obrigação do proprietário do imóvel, nunca do inquilino, e qualquer cobrança dessa natureza diretamente ao locatário contraria a lei federal.

A administração transparente: orçamento, conselho fiscal e contas
A lei federal oferece três instrumentos concretos de transparência para a administração do fundo de reserva. O primeiro é o orçamento anual obrigatório: como visto, o artigo 1.350 do Código Civil impõe ao síndico a convocação anual da assembleia para aprovação do orçamento e das contribuições, com a discriminação das despesas por unidade. Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. O segundo é o conselho fiscal: o artigo 1.356 autoriza a eleição, pela assembleia, de um conselho de três membros, com mandato de até dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico, apresentá-las à assembleia geral uma vez por ano e convocar a assembleia extraordinariamente quando necessário [2]. O parecer do conselho é opinativo e prévio; quem decide pela aprovação das contas é a assembleia. O terceiro instrumento é a prestação de contas em si: guardar os livros e documentos é dever expresso do síndico pelo artigo 1.348, e a negativa de acesso a esses documentos expõe a administração ao Judiciário por meio de ação de prestação de contas.

A consequência da má administração está prevista no artigo 1.349: a assembleia pode destituir o síndico “se ele não praticar os atos necessários à sua representação judicial ou extrajudicial, ou a administração interna do condomínio, ou, ainda, se não prestar contas”. A responsabilidade civil também se aplica: nos termos dos artigos 186, 927 e 1.359 do Código Civil, o síndico e o condomínio respondem pelos danos que causarem a terceiros ou entre si por ato ilícito ou omissão, sendo que o 1.359 trata especificamente da responsabilidade da assembléia e de seus integrantes pelas deliberações [2].

O fundo de reserva e a multipropriedade: um reforço legal recente
A Lei federal nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018, que regulamentou o regime da multipropriedade no Código Civil, reforçou a centralidade do fundo de reserva nesse modelo de uso compartilhado. O artigo 1.358-G determina que a convenção de condomínio em multipropriedade estabelecerá, entre outras cláusulas, “a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário”. O dispositivo mostra a evolução do pensamento legislativo: onde há uso compartilhado e múltiplos usuários do mesmo imóvel, a reserva para manutenção deixa de ser apenas uma boa prática e passa a ser conteúdo obrigatório da convenção [7].

O caminho seguro para a assembleia e o síndico
O conjunto da legislação federal aponta um caminho claro para a gestão do fundo de reserva. A convenção deve prever expressamente a forma de contribuição, o percentual e as regras de utilização, em conformidade com o artigo 9º, § 3º, alínea “j”, da Lei 4.591/1964 e com o artigo 1.334 do Código Civil. O orçamento anual, aprovado em assembleia pelo artigo 1.350, deve contemplar a dotação do fundo e as reservas trabalhistas exigidas pelo FGTS e pela CLT. Os recursos devem ser mantidos em contas distintas das despesas correntes, com movimentação registrada e acessível. A utilização do fundo depende de deliberação assemblear, com parecer prévio do conselho fiscal quando existente, e as contas são apresentadas à assembleia ao menos uma vez por ano, sob pena de destituição e responsabilização.

Para os cerca de 70 mil condomínios do estado de São Paulo sob a representação do SINDICOND, a mensagem da legislação é direta: o fundo de reserva não é um “dinheiro extra” da administração, mas uma garantia coletiva dos condôminos contra a depreciação do patrimônio e contra o peso de despesas extraordinárias concentradas. Constituí-lo bem, usá-lo apenas para o que a convenção permite e administrá-lo com contas abertas são, ao mesmo tempo, um dever legal e a forma mais eficaz de proteger o valor dos imóveis e a tranquilidade de quem neles vive.

Referências
[1] Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei do Condomínio e das Incorporações), Presidência da República — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm

[2] Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), Presidência da República — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

[3] Lei nº 10.406/2002, art. 1.333, Presidência da República — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1333

[4] Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990 (FGTS), Presidência da República — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8036.htm

[5] Decreto-Lei nº 5.452, de 1º de maio de 1943 (CLT), Presidência da República — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del5452.htm

[6] Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), Presidência da República — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

[7] Lei nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018, Presidência da República — https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13777.htm