Por que o tema cresce a cada ano
O Brasil tem hoje 14,5 milhões de pessoas com deficiência, o que representa 7,3% da população com dois anos ou mais, conforme o Censo Demográfico 2022 do IBGE — sendo 3,1 milhões com deficiência de grau elevado e 2,3 milhões de pessoas diagnosticadas com transtorno do espectro autista [1]. Somam-se a esse número as pessoas com mobilidade reduzida por idade, gestação, lesões temporárias ou outras condições: a legislação federal define como pessoa com mobilidade reduzida, entre outros, o idoso, a gestante, a lactante, a pessoa com criança de colo e a pessoa obesa (art. 3º, IX, da Lei nº 13.146/2015) [2]. Nos condomínios do estado de São Paulo, esse público cresce continuamente — e a pergunta central desta matéria é objetiva: o que a lei federal exige do condomínio em relação à acessibilidade, e o que a assembleia e o síndico podem ou não decidir sobre o tema?

O que a legislação federal estabelece
A base do regime jurídico está em quatro instrumentos federais: a Lei nº 13.146/2015 (Lei Brasileira de Inclusão, ou Estatuto da Pessoa com Deficiência), a Lei nº 10.098/2000 (Lei de Acessibilidade), a Lei nº 10.048/2000 (prioridade de atendimento) e o Decreto nº 5.296/2004, que regulamenta as duas últimas e tem força de norma federal [2] [3] [4] [5].

A Lei Brasileira de Inclusão define acessibilidade como a possibilidade e a condição de alcance para utilização, com segurança e autonomia, de espaços, edificações e serviços por pessoa com deficiência ou com mobilidade reduzida (art. 3º, I), e classifica como barreiras arquitetônicas as existentes nos edifícios públicos e privados (art. 3º, IV, “b”) [2]. O ponto decisivo para os condomínios está no artigo 57: as edificações públicas e privadas de uso coletivo já existentes devem garantir acessibilidade à pessoa com deficiência em todas as suas dependências e serviços, tendo como referência as normas de acessibilidade vigentes [2]. O Decreto nº 5.296/2004 detalha que as barreiras nas edificações abrangem o entorno, o interior e as áreas internas de uso comum das edificações de uso privado multifamiliar — a definição jurídica que alcança os condomínios residenciais (art. 8º, II, “b”) [5].

Em outras palavras: a obrigação de acessibilidade não se limita aos prédios novos. O condomínio antigo, que nunca foi projetado com rampas ou piso tátil, também está sujeito ao dever legal de eliminar barreiras nas áreas comuns, observadas as adaptações razoáveis — aquelas que não acarretem ônus desproporcional e indevido (art. 3º, VI, da LBI) [2]. O desenho universal é a regra geral de projeto (art. 55), e as obras, ampliações, reformas e mudanças de uso de edificações de uso coletivo devem ser executadas de modo a serem acessíveis (art. 56) [2].

Para os edifícios residenciais, a LBI complementa o quadro: nos programas habitacionais públicos ou subsidiados, a edificação multifamiliar deve garantir acessibilidade nas áreas de uso comum e nas unidades habitacionais do piso térreo, além de acessibilidade ou adaptação razoável nos demais pisos (art. 32, III) [2]. O Decreto nº 5.296/2004 exige ainda que a construção de edificação privada multifamiliar atenda à acessibilidade na interligação de todas as partes de uso comum, conforme os padrões das normas técnicas de acessibilidade da ABNT — sendo a NBR 9050:2020 a norma de referência que especifica as medidas de rampas, corrimãos, portas, banheiros acessíveis, piso tátil e sinalização [5] [6].

O que isso significa na prática para o condomínio
A tradução prática dessas normas para o dia a dia condominial é direta. As áreas comuns — hall de entrada, garagem, halls de elevador, áreas de lazer, portaria, correspondências e salões — não podem conter barreiras que impeçam a circulação com segurança e autonomia. Na prática, o condomínio que passa por obra ou reforma deve transpor os desníveis por rampa ou equipamento eletromecânico de deslocamento vertical, conforme as normas da ABNT (art. 20 do Decreto nº 5.296/2004) [5]. A reserva de vagas também é obrigatória: pelo menos 2% do total de vagas de estacionamento, garantida no mínimo uma vaga, próxima ao acesso de circulação de pedestres ou ao elevador, devidamente sinalizada e reservada a veículos que transportem pessoa com deficiência identificada (art. 47 da LBI e art. 25 do Decreto) [2] [5]. Sanitários das áreas comuns acessíveis, sinalização visual e tátil e comunicação acessível completam o conjunto de exigências federais [2] [5].

O mesmo vale para os serviços de atendimento: a Lei nº 10.048/2000, com redação atualizada, garante atendimento prioritário às pessoas com deficiência, ao transtorno do espectro autista, aos idosos com 60 anos ou mais, às gestantes, às lactantes, às pessoas com criança de colo, aos obesos, às pessoas com mobilidade reduzida e aos doadores de sangue (art. 1º) [4]. Na portaria do condomínio, o atendimento a esses moradores deve observá-lo — incluindo a entrada e permanência de cão-guia, que não pode ser barrado em edificações de uso coletivo (art. 6º, § 1º, VII, do Decreto nº 5.296/2004) [5].

A convenção e a assembleia não podem negar o direito
Este é o ponto mais importante da matéria: a acessibilidade é um direito fundamental, e deliberações condominiais não podem restringi-lo. Os arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil dão força de lei entre os condôminos à convenção do condomínio, mas nenhum contrato privado pode se sobrepor à legislação federal de ordem pública. A Justiça do Trabalho e Cível de São Paulo já decidiu de forma clara sobre o tema. Em sentença de maio de 2026 (Processo nº 1035725-48.2024.8.26.0016), a 2ª Vara do Juizado Especial Cível Central Vergueiro, do TJ-SP, determinou que um condomínio liberasse o uso do elevador a um médico idoso com deficiência e mobilidade reduzida, após o prédio ter proibido administrativamente o acesso ao equipamento com base em sua convenção. O condomínio foi condenado a pagar R$ 5 mil de indenização por danos morais, sob pena de multa diária [7].

 “A restrição injustificada ao uso de elevador por pessoa idosa e com deficiência configura violação à dignidade da pessoa humana, caracterizando dano moral presumido, que independe de prova específica do abalo” — TJ-SP, 2ª Vara do JEC Central Vergueiro, Processo nº 1035725-48.2024.8.26.0016 [7] 

A fundamentação da magistrada reforça a aplicabilidade direta da lei federal às relações condominiais: o direito à acessibilidade decorre do princípio da dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, da Constituição Federal) e encontra amparo no art. 46 da LBI, “sendo aplicável inclusive às relações privadas” [7]. A consequência prática é dupla: o condomínio que vota em assembleia contra uma adaptação de acessibilidade viável e razoável expõe-se a ação judicial com condenação por danos morais e multa diária; e o condômino com deficiência tem fundamento legal para requerer as adaptações de que necessita nas áreas comuns.

Vale registrar ainda o plano penal: a LBI tornou crime a prática, indução ou incitação à discriminação de pessoa em razão de sua deficiência, com pena de reclusão de 1 a 3 anos e multa (art. 88-A do Código Penal, incluído pela Lei nº 13.146/2015), com pena aumentada quando a conduta ocorre por meio de comunicação ou publicação [2]. Tratamentos desrespeitosos em assembleias, regras internas que segreguem moradores com deficiência ou boletins de ocorrência mal encaminhados podem, em tese, configurar o tipo — mais um motivo para conduzir a convivência condominial com seriedade jurídica.

Os deveres do síndico e o caminho formal
O artigo 1.348 do Código Civil atribui ao síndico o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia — e, por consequência lógica da hierarquia das normas, a legislação federal, que se sobrepõe a ambas. O síndico não precisa de assembleia para cumprir a lei: o que a lei já impõe, ele deve implantar e fiscalizar. As obras maiores, porém, seguem a via assemblear: o artigo 1.350 do Código Civil estabelece que a assembleia ordinária anual aprova o orçamento do condomínio, incluindo as previsões de despesas com conservação e obras — e é nesse orçamento que as adaptações de acessibilidade devem ser planejadas e rateadas [8].

O caminho formal recomendado pela própria estrutura legal é o seguinte. Primeiro, identificar as barreiras: levantamento das áreas comuns à luz da NBR 9050:2020 (rampas, portas, elevadores, circulação de pedestres, estacionamento). Segundo, priorizar as adaptações: a lei não exige a transformação integral do prédio em um dia — exige priorização, programação em cronograma e reserva de recursos (art. 9º do Decreto nº 5.296/2004) [5], com preferência pelas soluções de menor custo e maior impacto, como rampas desmontáveis, sinalização, vagas reservadas e programação de elevadores. Terceiro, aprovar na assembleia as obras de maior vulto com orçamento transparente, registrando em ata. Quarto, formalizar as regras de convivência: comunicação acessível dos avisos do condomínio (art. 62 da LBI garante à pessoa com deficiência o recebimento de contas e cobranças em formato acessível), atendimento prioritário na portaria e regimento interno compatível com a legislação federal. Quinto, documentar tudo: o histórico de providências é a melhor proteção jurídica do síndico em eventual questionamento.

Conclusão: acessibilidade é dever de lei — e investimento em todos
O dado do Censo do IBGE mostra que a acessibilidade não é um tema de nicho: 14,5 milhões de brasileiros têm algum tipo de deficiência, e milhões a mais passam por condições temporárias de mobilidade reduzida [1]. A legislação federal é categórica — o condomínio, como edificação privada multifamiliar e de uso coletivo, deve garantir acessibilidade em suas áreas comuns, com priorização e adaptação razoável, sob pena de condenações judiciais, multas e sanções penais em casos de discriminação. Para o síndico, o caminho seguro é conhecer a Lei nº 13.146/2015, o Decreto nº 5.296/2004 e a NBR 9050:2020, planejar as adaptações com a assembleia e transformar o prédio em um espaço que acolhe — porque hoje pode ser a vez do vizinho idoso, e amanhã a de qualquer morador. Proteger direitos não é gasto: é o que a lei determina, e o que a convivência exige.

Referências
[1] IBGE — Censo Demográfico 2022: Brasil tem 14,5 milhões de pessoas com deficiência (3,1 milhões com grau elevado e 2,3 milhões de autistas). Agência de Notícias IBGE. Disponível em: https://agenciadenoticias.ibge.gov.br/agencia-sala-de-imprensa/2023-agencia-de-noticias/releases/38262-censo-2022-brasil-tem-14-5-milhoes-de-pessoas-com-deficiencia-3-1-milhoes-com-grau-elevado-e-2-3-milhoes-de-autistas

[2] Presidência da República — Lei nº 13.146, de 6 de julho de 2015 (Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência / Estatuto da Pessoa com Deficiência, arts. 2º, 3º, 4º, 32, 46, 47, 53 a 58, 88-A). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13146.htm

[3] Presidência da República — Lei nº 10.098, de 19 de dezembro de 2000 (Lei de Acessibilidade, com redação atualizada pela Lei nº 13.146/2015). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l10098.htm

[4] Presidência da República — Lei nº 10.048, de 8 de novembro de 2000 (prioridade de atendimento, com redação atualizada pelas Leis nº 13.146/2015 e nº 14.626/2023). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l10048.htm

[5] Presidência da República — Decreto nº 5.296, de 2 de dezembro de 2004 (regulamenta as Leis nº 10.048/2000 e nº 10.098/2000; arts. 3º, 8º, 9º, 18, 20, 22, 25 e 26). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/decreto/d5296.htm

[6] CONFEA — NBR 9050:2020, Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos (norma técnica da ABNT). Disponível em: https://www.confea.org.br/midias/acessibilidade_abnt_2022.pdf

[7] ConJur — Deliberação de condomínio não pode restringir direito à acessibilidade (informando assessoria de imprensa do TJ-SP, 15/05/2026; Processo nº 1035725-48.2024.8.26.0016, 2ª Vara do JEC Central Vergueiro, TJ-SP). Disponível em: https://conjur.com.br/2026-mai-15/deliberacao-de-condominio-nao-pode-restringir-direito-a-acessibilidade/

[8] Presidência da República — Código Civil, Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (arts. 1.333, 1.334, 1.348 e 1.350). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

[9] Presidência da República — Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 (art. 1º, III). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm