A segurança patrimonial é uma das preocupações mais frequentes nas assembleias de condomínio. Câmeras, monitoramento e controle de acesso fazem parte do dia a dia dos prédios de São Paulo. Mas, ao mesmo tempo, a instalação e a operação desses equipamentos envolvem direitos fundamentais protegidos pela Constituição Federal — a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas — e estão sujeitas a regras federais precisas. O que a lei permite, o que ela proíbe e o que dela se exige da administração do condomínio é o tema desta matéria.

 

Vale registrar desde o início um dado importante: não existe lei federal específica que discipline a instalação de câmeras em condomínios. O regime jurídico do tema resulta da combinação de três fontes federais: o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), que protege a intimidade e a imagem, e impõe ao síndico o dever de zelar pela segurança e pela defesa dos interesses comuns; a Lei Geral de Proteção de Dados — a LGPD (Lei nº 13.709/2018) —, que trata imagens de pessoas identificáveis como dados pessoais e define os deveres de quem as coleta; e a jurisprudência oficial dos tribunais, que já decidiu casos concretos sobre o assunto e servirá de orientação nesta matéria [1] [2].

 

A jurisprudência oficial é clara ao reconhecer que a instalação de câmeras de segurança, em princípio, é legítima. Em decisão publicada pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) em outubro de 2021, o juiz da 2ª Vara Cível de Brasília afirmou expressamente que “a princípio, a instalação de câmera de segurança representa exercício regular de direito” [3]. Essa afirmação, porém, foi acompanhada de um alerta fundamental: o exercício desse direito deixa de ser regular quando o ângulo da câmera captura a residência ou a vida íntima de terceiros.

 

No mesmo caso, o magistrado determinou a retirada da câmera e condenou o morador ao pagamento de R$ 5 mil por danos morais, por ter instalado o equipamento voltado para a casa do vizinho, na Vila Planalto, em Brasília. A decisão, que pode ser conferida pelo número do processo 0715910-22.2021.8.07.0001, reforçou que a Constituição protege a casa como “asilo inviolável do indivíduo” e que o ângulo da câmera, e não a sua simples presença, é o que define a legalidade do monitoramento [3].

 

A mesma lógica foi aplicada em Mato Grosso do Sul em março de 2026. A 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de MS manteve a condenação de um morador de Paranaíba a reposicionar as câmeras apontadas para o quintal e as áreas internas da casa vizinha, com indenização de R$ 3 mil por danos morais [4]. E o TJDFT, em informativo de jurisprudência, firmou orientação específica para o ambiente condominial:

 

 

Nesse caso, a Turma deu provimento à apelação do próprio condomínio para condenar a moradora a retirar a câmera fixada em sua porta, por se tratar de área comum, cujo uso deve seguir o que foi estabelecido pela convenção e pelo regimento interno.

 

Dessa jurisprudência decorre o princípio que orienta a instalação: as câmeras do condomínio devem apontar para as áreas comuns — entradas, acessos, portarias, elevadores, garagens, fachadas, perímetros e áreas de lazer coletivas — e jamais para as unidades privativas dos moradores [1] [3] [4] [5]. A janela, a varanda e o interior do apartamento do vizinho não podem ser o alvo de um equipamento instalado em área comum ou em outra unidade: a captação dessas imagens viola a intimidade e a vida privada protegidas pelos artigos 20 e 21 do Código Civil, que vedam a divulgação de imagens da pessoa sem autorização e asseguram a cada um o direito de requerer judicialmente providências que cessem ou previnam atos contrários à sua vida privada [2].

 

O mesmo princípio vale, com mais rigor, para as câmeras privativas instaladas por condôminos. Como decidiu o TJDFT, o morador que pretende instalar equipamento em corredores, pavimentos e áreas comuns depende de autorização prévia e expressa da convenção, pois esses espaços pertencem a todos (artigo 1.331 do Código Civil) e o regimento interno pode vedar a manutenção de objetos privativos nas áreas comuns [5]. Já as câmeras instaladas dentro da própria unidade devem, igualmente, respeitar o ângulo: a orientação do TJDFT no caso da Vila Plananto vale para os prédios — o direito de segurança não alcança a janela e o quintal do vizinho [3] [4].

 

Aqui está o ponto que mais transforma a gestão condominial nos últimos anos. A LGPD (Lei nº 13.709/2018) define dado pessoal como toda informação relacionada a pessoa natural identificada ou identificável (artigo 5º, I) — e a imagem captada por uma câmera enquadra-se plenamente nessa definição. Captar, armazenar, acessar, visualizar e compartilhar essas imagens constitui “tratamento de dados pessoais” nos termos do artigo 5º, X, da lei [1].

 

O condomínio é o controlador desses dados: é a pessoa jurídica a quem competem as decisões sobre a finalidade e o modo de tratamento das imagens captadas pelos equipamentos de suas áreas comuns. E ser controlador não é apenas um direito — é um feixe de obrigações federais. A lei exige que o tratamento observe finalidades legítimas e determinadas (artigo 7º), que se colete apenas o mínimo necessário de dados (artigo 6º, III — princípio da necessidade), que o titular seja informado sobre o tratamento (princípio da transparência, artigo 6º, VI) e que sejam adotadas medidas de segurança, técnicas e administrativas, aptas a proteger os dados de acessos não autorizados e de situações acidentais ou ilícitas de destruição, perda, alteração ou comunicação indevida (artigo 46) [1].

 

A base legal do condomínio para filmar. A hipótese mais utilizada pelos condomínios é o legítimo interesse (artigo 7º, IX). O artigo 10 da LGPD esclarece seus limites: o legítimo interesse só fundamenta o tratamento para finalidades legítimas, consideradas a partir de situações concretas, que incluem a proteção do exercício regular de direitos e a prestação de serviços que beneficiem o titular. O parágrafo primeiro exige que apenas os dados estritamente necessários para a finalidade pretendida sejam tratados, e o parágrafo segundo impõe ao controlador medidas que garantam a transparência desse tratamento [1]. Na prática, isso significa que as câmeras devem filmar exatamente o que a segurança exige — acessos e áreas comuns —, e nada além; e que os moradores devem ser avisados, de forma clara, de que o monitoramento existe.

 

 

A LGPD dá ao titular dos dados um conjunto de direitos exercíveis perante o condomínio, “a qualquer momento e mediante requisição” (artigo 18). O morador pode requerer a confirmação da existência de tratamento de seus dados, o acesso aos dados sobre ele tratados, a correção de dados incompletos ou inexatos, a eliminação de dados desnecessários ou tratados em desconformidade com a lei, e informação sobre as entidades com as quais o condomínio realizou uso compartilhado de dados [1].

 

Isso tem consequência prática direta para o dia a dia do prédio: o fornecimento de imagens das câmeras a condôminos e a terceiros não é livre. A jurisprudência consolidada e a praxe dos regimentos internos orientam que as gravações só podem ser entregues mediante requisição formal de autoridade policial ou decisão judicial, precisamente porque o acesso indiscriminado às imagens viola os direitos de imagem e de privacidade de todos os que circulam pelo condomínio [5]. A negativa de fornecimento, quando fundamentada nessas proteções legais, não é arbitrariedade da administração — é cumprimento da lei.

 

O artigo 1.348 do Código Civil confia ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio, a administração ordinária e a diligência na conservação e guarda das partes comuns e nos atos relativos à segurança do edifício (incisos I, IV e V) [2]. Sobre esse dever de gestão incide agora a LGPD em sua integralidade. Os deveres da administração, extraídos diretamente da lei federal, podem ser assim organizados.

 

Primeiro, a transparência. O condomínio deve informar aos moradores e visitantes, por avisos visíveis, que as áreas comuns são monitoradas, a finalidade do tratamento e a forma de exercer os direitos previstos no artigo 18 da LGPD [1]. Segundo, o encarregado: o artigo 41 determina que o controlador indique um encarregado, que atue como canal de comunicação entre o controlador, os titulares dos dados e a Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD) [1]. O síndico pode assumir essa função, ou designar um membro do condomínio ou profissional externo. Terceiro, a segurança dos dados (artigo 46): senhas fortes e restritas para os sistemas de gravação, controle rígido de quem acessa as imagens, armazenamento em local protegido e prazos definidos para a eliminação das gravações que não sejam necessárias [1]. Quarto, a responsabilidade contínua: o artigo 47 obriga os agentes de tratamento a garantir a segurança da informação mesmo após o término do tratamento [1].

 

E o descumprimento tem consequência. O artigo 52 da LGPD relaciona as sanções administrativas aplicáveis pela ANPD ao controlador que violar a lei — advertência com prazo de correção, multa, publicização da infração, bloqueio dos dados pessoais até sua regularização e até a eliminação dos dados pessoais a que se refere a infração [1]. Além das sanções administrativas, a violação do direito de imagem e de privacidade abre caminho para a responsabilidade civil do condomínio pelos artigos 186 e 927 do Código Civil, que obrigam a reparar o dano causado por ato ilícito [2].

 

Um alerta específico é necessário sobre o controle de acesso por biometria facial, tecnologia que se espalha pelos prédios. O artigo 5º, II, da LGPD classifica os dados biométricos como dados pessoais sensíveis — e o tratamento de dados sensíveis é bem mais restrito: só é admitido, por exemplo, quando o titular consentir de forma específica e destacada (artigo 7º, I, c/c artigo 11) ou para a prevenção de fraude e a segurança do titular [1].

 

Disso decorrem duas consequências práticas. A primeira: o condomínio não pode tornar a biometria a única forma de acesso do morador, pois o consentimento só é válido se for livre — o morador que não desejar cadastrar o rosto deve ter alternativa de acesso equivalente [1]. A segunda: a ANPD declarou o uso de reconhecimento facial em áreas de acesso público como prioridade de fiscalização para o ciclo 2024-2025, o que confirma a atenção do órgão federal sobre o tema nos ambientes que circulam pessoas — como os condomínios [6].

 

A montagem de um sistema de monitoramento em conformidade com a lei federal segue um caminho organizado. A deliberação da assembleia é o ponto de partida: por se tratar de matéria de segurança e de administração das áreas comuns, a convenção e o regimento interno devem disciplinar a instalação de câmeras, seus locais, suas finalidades e o acesso às gravações — com quórum de maioria simples para a aprovação do regimento interno (artigo 1.352 do Código Civil) [2]. Em seguida, a instalação deve observar o princípio do ângulo: apenas acessos, áreas comuns e perímetro, jamais as unidades privativas [3] [4] [5]. Vem depois a transparência: avisos visíveis aos moradores e visitantes, política escrita de acesso às gravações (restrito a autoridades mediante requisição formal) e a designação do encarregado (artigo 41). Completam o ciclo a segurança técnica das gravações (artigo 46), os prazos definidos de retenção e a regular prestação de contas à assembleia, que supervisiona a gestão do síndico (artigos 1.348 e 1.350 do Código Civil) [1] [2].

 

A conclusão da lei federal é equilibrada: segurança e privacidade não são inimigas — e a lei as reconcilia. O condomínio tem o direito e o dever de proteger seu patrimônio e seus moradores; os moradores têm o direito constitucional à intimidade e à proteção de suas imagens. Entre os dois interesses, a LGPD e o Código Civil desenham a fronteira exata: monitorar o que é comum, proteger o que é íntimo, informar o que se coleta e responder pelos dados que se guarda.

 

 

1. Lei nº 13.709/2018 — Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD), arts. 1º a 52. Presidência da República — Planalto. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13709.htm

2. Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, arts. 20, 21, 186, 927, 1.331, 1.336, 1.348, 1.350 e 1.352. Presidência da República — Planalto. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

3. TJDFT — “Câmera de segurança que invade privacidade de vizinhos gera dever de indenizar” (decisão da 2ª Vara Cível de Brasília, processo 0715910-22.2021.8.07.0001, retirada do equipamento e R$ 5 mil de danos morais). Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, notícia oficial de 06/10/2021. Disponível em: https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/noticias/2021/outubro/instalacao-de-camera-de-seguranca-que-invade-privacidade-de-moradores-gera-o-dever-de-indenizar

4. TJMS — Decisão da 4ª Câmara Cível que manteve a condenação de morador de Paranaíba/MS a reposicionar câmeras voltadas para o quintal e áreas internas da casa vizinha, com R$ 3 mil de danos morais (março/2026). G1 Mato Grosso do Sul, notícia de 03/03/2026. Disponível em: https://g1.globo.com/ms/mato-grosso-do-sul/noticia/2026/03/03/privacidade-tribunal-condena-morador-que-instalou-cameras-voltadas-para-a-casa-da-vizinha-em-ms.ghtml

5. TJDFT — Informativo de Jurisprudência nº 329: “Câmera de segurança privativa — instalação em área comum de condomínio” (Acórdão 940744, 1ª Turma Cível, Rel. Des. Rômulo de Araújo Mendes, julgamento de 11/5/2016). Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios. Disponível em: https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/informativos/2016/informativo-de-jurisprudencia-n-329/camera-de-seguranca-privativa-2013-instalacao-em-area-comum-de-condominio

6. ANPD — Autoridade Nacional de Proteção de Dados (fiscalização prioritária do reconhecimento facial em áreas de acesso público, ciclo 2024-2025). Portal oficial do governo federal. Disponível em: https://www.gov.br/anpd