SINDICOND — Sindicato dos Síndicos e Síndicas de Condomínios do Estado de São Paulo.

O que a Lei Federal diz sobre o comportamento antissocial no condomínio
Todo condomínio convive, em algum momento de sua história, com o desafio do condômino antissocial: aquele que, de forma reiterada, descumpre os deveres previstos na convenção, no regimento interno e na lei federal, gerando incompatibilidade de convivência com os demais moradores. O Código Civil brasileiro, atualizado pela Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022, oferece um conjunto claro de regras e sanções para essa situação — e é delas que síndicos, síndicas e administradores devem partir.

O ponto de partida é o artigo 1.336 do Código Civil, que lista os deveres do condômino: contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, não realizar obras que comprometam a segurança do edifício, não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, e dar às suas unidades a mesma destinação fixada na convenção, não as utilizando de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos condôminos ou dos que exercem a posse [1]. É a violação reiterada desses deveres que abre caminho para as sanções legais.

A estrutura das multas previstas no Código Civil
A legislação federal organiza as multas condominiais em três níveis, de acordo com a gravidade e a reiteração da conduta.

O primeiro nível é a multa ordinária: o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio pode, por deliberação de três quartos dos votos dos condôminos presentes em assembleia especialmente convocada, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo (cinco vezes) do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Esse é o texto do caput do artigo 1.337 do Código Civil [1].

O segundo nível é a multa por atraso de pagamento: o condômino que não paga sua contribuição fica sujeito a correção monetária e juros moratórios, e, na ausência de previsão convencional, a juros de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito — o teto máximo previsto no parágrafo 1º do artigo 1.336 [1].

O terceiro nível — aquele que alcança diretamente o comportamento antissocial — é a multa reforçada de até dez vezes. O parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil estabelece:

 “O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.” [1] 

O mesmo patamar de multa reforçada aparece no parágrafo 2º do artigo 1.336, que trata do condômino que não cumpre reiteradamente seus deveres e pode ser constrangido, por deliberação de três quartos dos votos dos presentes, a pagar multa de até o décuplo, conforme a gravidade das faltas e a reiteração [1].

A novidade da Lei nº 14.382/2022: o síndico pode aplicar a multa
A Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022, trouxe uma mudança significativa para a rotina condominial. Ela incluiu o parágrafo 3º no artigo 1.336 e o parágrafo 1º no artigo 1.337 do Código Civil, prevendo que, quando a convenção condominial dispuser nesse sentido, as multas reforçadas podem ser aplicadas diretamente pelo síndico, independentemente de assembleia [2].

Isso significa que o condomínio que deseja agilidade na repressão de condutas antissociais pode, por meio de sua convenção, autorizar o síndico a aplicar a multa de até o quíntuplo (faltas reiteradas, art. 1.337, caput) e a multa de até o décuplo (comportamento antissocial, art. 1.337, parágrafo único, e art. 1.336, parágrafo 2º) sem a necessidade de convocar assembleia a cada episódio. A Lei nº 4.591/1964, que rege os condomínios edilícios, reforça o papel do síndico como administrador e representante do condomínio, com o dever de fazer cumprir as obrigações impostas pela convenção [3].

O que diz a jurisprudência oficial: notificação prévia e direito de defesa
O Superior Tribunal de Justiça — órgão responsável pela uniformização da interpretação da lei federal — já se posicionou sobre o tema em caso concreto. No Recurso Especial nº 1.247.020/DF, julgado pela Quarta Turma do STJ, um condomínio paulistano aplicou multa de R$ 9.540,00 ao proprietário de uma unidade cujo locatário acumulava condutas graves: ligação clandestina de esgoto, instalação indevida de equipamento em área comum e a existência de banca de jogo do bicho dentro do imóvel alugado.

O Tribunal de Justiça de São Paulo afastou a multa justamente porque o proprietário não havia sido notificado previamente, e o STJ manteve esse entendimento. Para a Corte, a aplicação de punição sem qualquer possibilidade de defesa viola garantias constitucionais. O relator, ministro Luis Felipe Salomão, assinalou que, por se tratar de punição por conduta contrária ao direito, deve-se reconhecer nas relações condominiais a eficácia horizontal dos direitos fundamentais, que impõe a ampla defesa e o contraditório também entre particulares [4].

Em resumo, a jurisprudência oficial do STJ exige, antes da multa: notificação prévia do condômino, com a descrição das condutas imputadas, e a garantia do direito de apresentar defesa — inclusive em assembleia, quando a deliberação depender dos três quartos dos votos. Sem esses requisitos, a multa pode ser anulada judicialmente, como já ocorreu em decisões do TJ-SP por violação da ampla defesa e do contraditório [4] [5].

A multa antissocial é “até ulterior deliberação da assembleia”
A redação do parágrafo único do artigo 1.337 do Código Civil merece atenção especial: a multa de dez vezes vale “até ulterior deliberação da assembleia” [1]. Ou seja, ela tem natureza preventiva e coercitiva — destina-se a fazer cessar o comportamento incompatível — e não encerra o assunto: a assembleia permanece soberana para deliberar sobre o desfecho, dentro dos limites da lei, da convenção e da ordem jurídica.

A exclusão do condômino: uma medida apenas judicial
A pergunta mais frequente nas assembleias é se o condômino antissocial pode ser expulso do condomínio. A resposta da legislação atual exige cautela. O Código Civil não prevê a expulsão; prevê a multa reforçada. A possibilidade de exclusão decorre de construção jurisprudencial e doutrinária consagrada no Enunciado nº 508 da V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, órgão do Superior Tribunal de Justiça, que afirma:

 “Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade autoriza a exclusão do condômino antissocial (arts. 1.277, 1.228, § 1º, e 1.337 do CC).” [6] 

Na prática dos tribunais estaduais, a exclusão é tratada como medida excepcional e gravosa, admitida somente em casos de conduta grave e reiterada, após a comprovação de que as multas se mostraram ineficazes — e, sobretudo, somente por decisão judicial, nunca por deliberação da própria assembleia. Decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo consolidaram esse entendimento, determinando inclusive a devolução de multas quando o procedimento não observou a ampla defesa [5]. O próprio condômino não perde a propriedade da unidade: o que os tribunais admitem é privá-lo do direito de usar e fruir dela, com a alienação ou locação forçada autorizada judicialmente.

Vale registrar que o Poder Legislativo federal discute a regulamentação expressa do tema: o Projeto de Lei nº 4/2025, em tramitação no Senado Federal, prevê a exclusão do condômino antissocial por deliberação de dois terços dos condôminos, efetivada mediante decisão judicial [7]. Trata-se de proposta em discussão — ainda não é lei.

O caminho seguro: documentar, notificar, deliberar
O ordenamento indica, portanto, um caminho processual claro para o condomínio diante do condômino antissocial. O primeiro passo é a documentação sistemática: o livro de ocorrências (ou registros equivalentes), boletins de ocorrência quando houver infração legal, registros de reclamações escritas dos moradores e o histórico de notificações. O segundo passo é a notificação formal do condômino ou possuidor, com descrição clara dos fatos e prazo para defesa — requisito exigido pela jurisprudência do STJ [4]. O terceiro passo é a deliberação assemblear, se a convenção não autorizar o síndico a aplicar diretamente a multa: assembleia especialmente convocada, com o tema expressamente mencionado no edital, e aprovação por três quartos dos votos dos presentes. O quarto passo, em casos extremos e após a ineficácia comprovada das multas, é a via judicial, com pedido de exclusão fundamentado nos arts. 1.277, 1.228, § 1º, e 1.337 do Código Civil e no Enunciado 508 do CJF [6].

Cumpre também ao síndico lembrar que o art. 1.348 do Código Civil lhe atribui o dever de “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia” e de “zelar pela prestação dos serviços relacionados ao condomínio” [1]. A omissão diante de comportamento antissocial comprovado pode, por sua vez, gerar responsabilidade do síndico pelos prejuízos resultantes, nos termos do art. 1.356 do Código Civil.

Conclusão: convivência protegida pela lei
O condômino antissocial não é uma situação sem saída, e a solução não passa pelo arbítrio nem pela exposição pública de quem quer que seja. O Código Civil, atualizado pela Lei nº 14.382/2022, oferece a escala de sanções; a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça exige o respeito à notificação prévia e ao direito de defesa; e a exclusão — medida de último recurso — depende exclusivamente do Poder Judiciário.

Para os cerca de 70 mil condomínios sob a representação do SINDICOND, a mensagem da legislação é direta: convenção atualizada, procedimentos documentados, assembleias com quórum qualificado e atuação serena e legal. O condomínio que segue esse caminho protege a convivência de todos os moradores — inclusive do próprio condômino faltoso, que tem garantido, pela Constituição, o direito de se defender antes de qualquer sanção.

Referências
[1] Presidência da República — Código Civil, Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (arts. 1.336, 1.337, 1.348 e 1.356). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm

[2] Presidência da República — Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022 (altera o Código Civil e a Lei nº 4.591/1964). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/l14382.htm

[3] Presidência da República — Lei nº 4.591, de 21 de dezembro de 1964 (dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm

[4] Superior Tribunal de Justiça — notícia oficial: “Multa por comportamento antissocial no condomínio exige direito de defesa” (REsp 1.247.020/DF, Quarta Turma, 2015). Disponível em: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias-antigas/2015/2015-09-16_07-17_Multa-por-comportamento-antissocial-no-condominio-exige-direito-de-defesa.aspx

[5] Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo — acórdãos sobre conduta antissocial, direito de defesa e ampla defesa nas multas condominiais (TJ-SP, Esaj). Disponível em: https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/

[6] Conselho da Justiça Federal (CJF) — Enunciado nº 508, V Jornada de Direito Civil: “Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade autoriza a exclusão do condômino antissocial (arts. 1.277, 1.228, § 1º, e 1.337 do CC)”. Disponível em: https://www.cjf.jus.br/enunciados/

[7] Senado Federal — Projeto de Lei nº 4/2025 (altera o Código Civil para dispor sobre a exclusão do condômino antissocial; em tramitação). Disponível em: https://legis.senado.leg.br/