SINDICOND — Sindicato dos Síndicos de Condomínios do Estado de São Paulo.

O retrato oficial: 1 em cada 5 domicílios do Brasil tem apenas um morador
Os dados oficiais do IBGE confirmam uma transformação silenciosa na forma de morar dos brasileiros. Segundo a PNAD Contínua, divulgada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística em abril de 2026, o Brasil registrou o recorde histórico de 15,6 milhões de pessoas morando sozinhas — um crescimento de 109,8% desde 2012, quando o número era de 7,5 milhões [1] [2].

Os domicílios unipessoais — aqueles com apenas um morador — responderam por 19,7% do total de 79,3 milhões de domicílios do país em 2025. Em outras palavras: um em cada cinco endereços brasileiros é habitado por uma única pessoa. A série histórica mostra a aceleração do fenômeno: em 2012, esses domicílios eram 12,2%; em 2024, já haviam alcançado 18,6% [1] [2] [3].

O IBGE atribui o crescimento a dois motores principais. O primeiro é o envelhecimento da população: as pessoas com 60 anos ou mais ocupam cerca de 40% dos domicílios unipessoais do país — pessoas que ficaram viúvas, ou cujos filhos constituíram as próprias famílias [1] [2]. O segundo é a migração por trabalho, quando pessoas se deslocam para grandes centros e estabelecem residência sozinhas, muitas vezes de forma temporária [2].

A composição desse grupo também mudou. Entre as pessoas que moram sozinhas, 54,9% são homens (predominantemente na faixa de 30 a 59 anos, frequentemente após separações) e 45,1% são mulheres (predominantemente com 60 anos ou mais, majoritariamente viúvas) [2]. Em 2012, homens e mulheres representavam 57,2% e 44,9%, respectivamente [3].

E o estado de São Paulo, o estado de maior população do país
O Censo Demográfico 2022 do IBGE, com sua segunda apuração, revelou que os domicílios com apenas um morador já representavam 18,9% do total nacional, contra 12,20% em 2010 [4]. No recorte dos idosos, o dado é ainda mais direto: o Brasil contava com 5.664.602 pessoas com 60 anos ou mais vivendo sozinhas — e, somente no estado de São Paulo, 1.336.761 idosos moravam sozinhos [4].

São Paulo é o estado mais populoso do país, com 46,1 milhões de habitantes em 2025, concentrando 22% da população nacional [3]. Dado o perfil demográfico do estado — população envelhecida, grandes centros urbanos e intenso mercado de trabalho —, a proporção de domicílios unipessoais nos condomínios paulistas tende a acompanhar, e potencialmente superar, a média nacional. Nos estados com população mais envelhecida, como Rio de Janeiro (23,5% de domicílios unipessoais em 2025) e Rio Grande do Sul (21,9%), a tendência é claramente mais acentuada [2].

O que muda dentro do condomínio
A composição das unidades autônomas altera a dinâmica cotidiana do condomínio. Um prédio com muitas unidades habitadas por uma única pessoa — especialmente idosos — apresenta necessidades diferentes de um condomínio dominado por famílias numerosas. A legislação federal já oferece os instrumentos jurídicos para essa adaptação, e todos passam pela assembleia, pela convenção e pelo regimento interno.

O artigo 1.348 do Código Civil define os deveres do síndico, entre eles “cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia” e “zelar pela prestação dos serviços relacionados ao condomínio, observadas as prescrições da convenção e do regimento” [5]. A Lei nº 4.591/1964, que rege os condomínios edilícios, impõe ao síndico o dever de representar o condomínio e administrar com observância da convenção [6]. São esses instrumentos que permitem ao condomínio se reorganizar diante do novo perfil dos moradores.

A mudança de perfil impacta, em especial, três frentes.

A participação nas assembleias
Um condomínio com muitas unidades ocupadas por pessoas que vivem sozinhas — muitas delas idosas ou com rotina de trabalho intensa — tende a enfrentar menor participação nas assembleias presenciais. A lei federal resolveu parte desse problema: a Lei nº 14.309, de 8 de março de 2022, incluiu o artigo 1.354-A no Código Civil, permitindo que a convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia condominial ocorram de forma eletrônica, desde que a convenção não veda tal possibilidade e que sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto [7].

A convocação da assembleia eletrônica deve indicar expressamente que o ato será realizado por meio eletrônico, com as instruções de acesso, manifestação e coleta de votos. A ata eletrônica é lavrada somente após a somatória e a divulgação de todos os votos, e a assembleia pode ser híbrida, combinando presença física e virtual no mesmo ato. O regimento interno pode prever normas complementares sobre o tema, mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade [7]. A mesma lei criou a sessão permanente: quando uma deliberação exigir quórum especial e este não for atingido, a assembleia pode converter-se em sessão permanente, com prazo total de até 90 dias [7].

Para o morador que vive sozinho — o idoso com dificuldade de locomoção, o profissional que não pode se ausentar do trabalho, o migrante recém-chegado —, a assembleia virtual não é conveniência: é a garantia de que seu voto, sua voz e seus direitos de condômino sejam efetivamente exercidos.

O estatuto da pessoa idosa nos condomínios
O Censo 2022 mostrou que há mais de 1,3 milhão de idosos morando sozinhos apenas no estado de São Paulo [4]. A Lei nº 10.741/2003 — Estatuto da Pessoa Idosa — estabelece, no seu artigo 3º, que “é obrigação da família, da comunidade, da sociedade e do Poder Público assegurar à pessoa idosa, com absoluta prioridade, a efetivação do direito à vida, à saúde, à alimentação, à educação, à cultura, ao esporte, ao lazer, ao trabalho, à cidadania, à liberdade, à dignidade, ao respeito e à convivência familiar e comunitária”, e que “é dever de todos prevenir a ameaça ou violação dos direitos da pessoa idosa” [8].

No ambiente condominial, essa diretriz legal orienta a atuação da administração. O síndico e a administradora podem criar, via assembleia e regimento interno, protocolos de atenção ao morador que vive sozinho: a identificação voluntária de idosos e pessoas com condições de saúde que requeiram atenção em emergências, a comunicação prioritária em situações de falha de serviços essenciais (água, energia, elevador), a verificação de moradores que não respondem a chamados e a facilitação do acesso a prestadores de serviço essenciais. Tais medidas respeitam a privacidade e a autonomia do morador — direitos igualmente protegidos pelo ordenamento — e se apoiam na função do síndico de zelar pelos serviços e pela preservação do patrimônio comum (art. 1.348 do Código Civil) [5].

Na responsabilidade civil, os artigos 186 e 927 do Código Civil determinam que quem, por ação ou omissão, negligência ou imprudência, causar dano a outrem fica obrigado a repará-lo. E o artigo 1.356 é expresso: os deveres do síndico “não o eximem da responsabilidade dos prejuízos que resultar da omissão ou do excesso” [5]. Conhecer o perfil dos moradores do próprio condomínio — e agir com diligência documentada quando esse perfil aponta vulnerabilidades — é a forma mais segura de cumprir a lei.

O perfil do condomínio e as decisões da administração
O dado estatístico tem consequências práticas diretas na administração. Um condomínio com alto percentual de unidades unipessoais tende a apresentar perfil de consumo diferente de água, gás e energia; demanda por espaços comuns de convivência e bem-estar (espaços de coworking, áreas de socialização, que combatem o isolamento); maior rotatividade de locações por temporada; e maior necessidade de comunicação digital com os condôminos, já que o morador individual tende a resolver suas demandas de forma remota e assíncrona [1] [2].

A assembleia — presencial, híbrida ou virtual — é o foro legal para deliberar sobre todas essas mudanças: a criação ou o redimensionamento de espaços comuns, a revisão do regimento interno, a adoção de canais digitais oficiais de comunicação e a definição de protocolos de emergência adaptados ao perfil demográfico real das unidades. Nada disso pode ser decidido unilateralmente pela administração: a lei federal reserva tais deliberações à assembleia e às formas previstas na convenção [5] [7].

Conclusão: o condomínio que se adapta à sociedade
Os números do IBGE não deixam dúvida: a sociedade brasileira está morando de forma diferente, e essa mudança entra pela porta dos condomínios. Quase um quinto dos domicílios do país tem apenas um morador, os idosos que vivem sozinhos somam mais de 5,6 milhões no Brasil e mais de 1,3 milhão somente no estado de São Paulo [1] [2] [4].

A legislação federal já oferece as ferramentas: assembleias virtuais e híbridas (Lei nº 14.309/2022), o dever de zelar pelos serviços e pela preservação do patrimônio (arts. 1.348 e 1.356 do Código Civil, Lei nº 4.591/1964) e a diretriz de proteção prioritária à pessoa idosa (Lei nº 10.741/2003) [5] [6] [7] [8]. O desafio dos síndicos, síndicas e administradores é traduzir essas ferramentas em gestão concreta: assembleias que alcancem todos os moradores, protocolos que protejam quem vive sozinho, comunicação que respeite e informe, e decisões de assembleia documentadas.

O perfil do condomínio está mudando. A pergunta que a lei deixa para cada administração não é se a mudança vai chegar — ela já chegou —, mas se o condomínio estará preparado para recebê-la.

Referências
[1] IBGE — PNAD Contínua (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua), principais resultados. Disponível em: https://www.ibge.gov.br/estatisticas/sociais/educacao/9171-pesquisa-nacional-por-amostra-de-domicilios-continua-mensal.html

[2] Folha de S.Paulo (dados oficiais do IBGE/PNAD Contínua 2025, divulgação de 17/04/2026) — “IBGE: população que mora sozinha mais que dobra no Brasil desde 2012”. Disponível em: https://www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2026/04/populacao-que-mora-sozinha-mais-que-dobra-no-brasil-desde-2012.shtml

[3] Agência Brasil — “Proporção de brasileiros que moram sozinhos cresce 52% em 12 anos” (PNAD Contínua). Disponível em: https://agenciabrasil.ebc.com.br/geral/noticia/2025-08/proporcao-de-brasileiros-que-moram-sozinhos-cresce-52-em-12-anos

[4] UOL / Agência Estado (dados oficiais do Censo Demográfico 2022, IBGE) — “Mais idosos vivem sozinhos no Brasil, revela Censo do IBGE”. Disponível em: https://noticias.uol.com.br/ultimas-noticias/agencia-estado/2024/10/25/mais-idosos-vivem-sozinhos-no-brasil-revela-censo-do-ibge.htm

[5] Presidência da República — Código Civil, Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (arts. 186, 927, 1.348, 1.353 e 1.356). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

[6] Presidência da República — Lei nº 4.591, de 21 de dezembro de 1964 (dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm

[7] Presidência da República — Lei nº 14.309, de 8 de março de 2022 (permite assembleias virtuais e sessão permanente de condôminos; insere o art. 1.354-A no Código Civil). Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2019-2022/2022/Lei/L14309.htm

[8] Presidência da República — Estatuto da Pessoa Idosa, Lei nº 10.741, de 1º de outubro de 2003. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2003/l10741.htm