Todas as manhãs, ele transporta famílias inteiras. Ao fim do dia, conduz de volta o mesmo movimento. O elevador é o equipamento de maior circulação diária em qualquer condomínio vertical — e um dos poucos cujo mau funcionamento pode custar vidas. No estado de São Paulo, que concentra cerca de um quinto dos 600 mil equipamentos de transporte vertical do país, segundo o Sindicato das Empresas de Elevadores de São Paulo (Seciesp), apenas a capital registra 88,6 mil equipamentos cadastrados na Prefeitura, movendo 14 milhões de pessoas por dia [1]. São números que transformam a manutenção dos elevadores no tema condominial de maior impacto direto na segurança de pessoas — e é sobre ele que esta matéria versa, partindo do que a lei e as normas técnicas efetivamente determinam.

O dever legal do síndico: conservar o que é comum

O ponto de partida normativo é o artigo 1.348 do Código Civil, que incumbe ao síndico “conservar e guardar as partes comuns” da edificação e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos condôminos [2]. O elevador é, por definição, área comum de uso contínuo — e sua conservação plena, inclusive mecânica e elétrica, integra inafastavelmente o dever legal do gestor [2] [3]. A jurisprudência já aplicada em matéria anterior desta série reforça a consequência: havendo dano decorrente de omissão na manutenção, a responsabilidade civil — e, em casos extremos, criminal — recai sobre quem tinha o dever e os meios de agir [3]. Não é exagero afirmar que, entre todas as contratações do condomínio, a do elevador é a que menos admite improvisação.

O que as normas técnicas exigem

A legislação condominial se completa com o corpo normativo técnico da ABNT. A NBR 16858-1, norma que especifica os requisitos de segurança para construção e instalação de elevadores de passageiros e de passageiros e cargas, teve sua série revisada com exigências atualizadas em vigor desde abril de 2024, incorporando novos dispositivos de segurança aos equipamentos [1] [4]. Para a manutenção em operação, duas normas regem o cotidiano: a NBR 16083, que estabelece os requisitos de manutenção de elevadores, escadas rolantes e esteiras rolantes, e a NBR 16042, que determina que todo elevador esteja coberto por contrato de manutenção mensal obrigatório executado por empresa habilitada, independentemente da frequência de uso do equipamento [3] [5].

Esse roteiro de periodicidade é preciso. A manutenção mensal compreende a visita técnica com inspeção, lubrificação, ajustes e testes de segurança em todos os pavimentos atendidos, na casa de máquinas, na cabine e nas portas [5]. Itens de desgaste gradual, como cabos de tração, sapatas de freio e contatos elétricos, exigem verificação detalhada trimestral; guias, amortecedores e limitadores de velocidade, com testes funcionais simulando situações de emergência, passam por inspeção semestral; e a revisão geral anual desmonta, mede e testa individualmente os componentes críticos, documentada em relatório assinado por engenheiro responsável e arquivada para eventual fiscalização [5].

Nos municípios do estado de São Paulo que possuem legislação própria — caso da capital, que responde pela maior frota —, soma-se um requisito documental específico: a Lei Municipal nº 10.348/1987, complementada pelo Decreto nº 52.340/2011, exige licenciamento de cada aparelho, alvará de funcionamento e contrato com empresa conservadora registrada na Prefeitura, sob responsabilidade de engenheiro mecânico regularizado no CREA [1]. O artigo 9º dessa lei impõe à conservadora a emissão anual do Relatório de Inspeção Anual (RIA), documento que atesta oficialmente as condições de funcionalidade e segurança do equipamento [1]. Em situações de risco ou ausência de contrato válido, os órgãos fiscalizadores têm poder para interditar o equipamento — transtorno severo em edifícios sem acessibilidade alternativa —, além de aplicar multas [5].

O que os números revelam sobre o risco

A dimensão do impacto fica clara nos registros oficiais. O Corpo de Bombeiros do estado de São Paulo contabilizou, em 2022, 579 pessoas presas em elevadores em situação de risco — 95 a mais que no ano anterior —, e o número de pessoas presas feridas saltou de 25, em 2021, para 47, em 2022, o maior registro desde 2017 [1]. O caso mais grave da última década ocorreu em Santos, em dezembro de 2019, quando um elevador despencou do nono andar e provocou quatro mortes — a primeira queda total registrada no estado em quinze anos, segundo o próprio Corpo de Bombeiros [1]. Os dois fatores determinantes de acidentes identificados pelo setor são recorrentes: falta de manutenção adequada e tentativa de resgate por pessoas não habilitadas — resgate que, por segurança, deve ser feito exclusivamente pela empresa conservadora ou, em último caso, pelo Corpo de Bombeiros (193), jamais pela força das portas [1].

Como o síndico se protege e protege o condomínio

A cadeia de proteção é documentada, e começa na contratação idônea. O síndico deve verificar o registro da conservadora no CREA, a concessão municipal vigente (renovada a cada dois anos na capital), a existência de engenheiro mecânico responsável, as certidões de regularidade da empresa, o seguro de responsabilidade civil da prestadora e a abrangência do contrato — preventiva e corretiva, com a definição clara da inclusão das peças de substituição periódica [1] [3]. Na gestão contínua, cabe fiscalizar a regularidade das visitas mensais, exigir e guardar os relatórios técnicos, providenciar prontamente os reparos apontados pela conservadora — que tem o dever legal de comunicar formalmente qualquer condição de risco com prazo para correção — e manter o contrato em dia, pois o atraso prolongado de pagamento pode configurar abandono e motivar interdição [3] [5].

Há ainda três cuidados de uso que reduzem dramaticamente os acidentes e que o síndico deve disseminar entre os condôminos: jamais forçar portas em caso de parada, acionar o intercomunicador e aguardar socorro habilitado; observar o limite de carga do equipamento; e desconfiar de manutenções informais — todo reparo relevante deve ser executado pela conservadora contratada, com registro técnico. A tecnologia amplifica essa proteção: os sistemas de monitoramento remoto permitem hoje a manutenção preditiva, que antecipa falhas pela análise contínua do desempenho, funcionando como camada adicional à preventiva mensal obrigatória [1] [5].

Conclusão: a manutenção documentada é a segurança comprovada
Se há um tema em que a lei, a norma e a estatística falam a mesma língua, é o elevador. A obrigação existe em três camadas — o dever de conservação do Código Civil, os contratos e inspeções periódicos das normas ABNT e o licenciamento e o RIA da legislação municipal — e o custo do descumprimento é sempre superior ao da prevenção: vidas expostas, equipamento interditado, multas aplicadas e responsabilização pessoal do gestor. Por isso, o SINDICOND recomenda que a assembleia de cada condomínio do estado de São Paulo trate a manutenção de elevadores como pauta de segurança e não de custo: contrato com empresa habilitada, RIA em dia, relatórios mensais arquivados, reparos apontados executados e taxa de licenciamento municipal paga. O elevador mais seguro do prédio não é o mais moderno — é o mais bem documentado. Segurança de verdade se constrói na rotina, não no resgate.

Matéria elaborada com base na legislação e regulamentação: Código Civil brasileiro (Lei nº 10.406/2002, artigos 186, 927 e 1.348), normas técnicas ABNT NBR 16858-1:2021, NBR 16083 e NBR 16042, Lei Municipal de São Paulo nº 10.348/1987 e Decreto Municipal nº 52.340/2011, e dados oficiais do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo e da Prefeitura do Município de São Paulo. Exigências municipais variam conforme o município; o síndico deve verificar a legislação local. Decisões sobre casos concretos devem contar com orientação de advogado e engenheiro especializados.