1 - Nem tudo que está na convenção do condomínio pode ser aplicado

Inicialmente, deve-se destacar que a convenção do condomínio, assim como nos demais contratos, não pode violar a moral ou a ordem pública.

Ou seja, mesmo que aprovado em assembleia pelos Condôminos, se as regras ferirem princípios e valores protegidos e aceitos pela sociedade, ou se contrariarem o texto da lei, não poderão ser aplicadas.

Quem se sentir prejudicado sempre poderá procurar o Poder Judiciário para fazer valer seus direitos!

2 - Uso para fins diversos é proibido

A lei dispõe que cada Condômino pode usar seu imóvel conforme sua destinação, não podendo, por exemplo, um imóvel residencial ser utilizado comercial, ou um comercial como moradia (art. 1.335 , II , CC).

No entanto, tal regra não é absoluta e pode ser relativizada quando não oferecer risco ao sossego, à segurança e à saúde dos demais Condôminos, conforme cada caso concreto (art. 1.336. IV, CC).

Atividade inadequadas podem e dever ser proibidas quando puderem violar direitos de outras pessoas. Tais como aulas de instrumentos musicais que emitam sons acima do permitido, ou fabricação de produtos alimentícios que requeiram a instalação e operação adequadas.

Já com relação ao aluguel por temporada – a exemplo do site Air BNB – o STJ já se posicionou favorável à locação, mesmo quando houver proibição na convenção do condomínio. Decisão que ainda não está definitivamente sedimentada, estando o processo ainda está em curso (STJ, REsp nº 1819075 /RS).

3 - Inquilinos podem votar e ser Síndicos

Apesar desta previsão não estar mais expressamente disposta em Lei, dada a revogação da Lei 4.591/64, entende-se que será possível a concessão do direito ao voto para os inquilinos, desde que haja tal previsão na convenção de condomínio.

Além disso, como a lei permite que a administração condominial possa ser realizada por terceiro contratado (ex. Sindico profissional), nada impede que o inquilino possa exercer o papel de Síndico.

Ainda no caso do locatário, geralmente as convenções não autorizam, sendo necessária a procuração do proprietário.

4 - Permitida criação de animais de estimação

É permitida a permanência de animais de estimação nas unidades residenciais, mesmo que a convenção disponha o contrário, como já decidiu o STJ (EREsp nº 1.783.076/DF).

No entanto, criar qualquer destes bichinhos (ex. gato, cachorro, passarinho) não pode prejudicar o sossego, saúde ou segurança dos demais moradores, e nem podem ser contrário aos bons costumes (art. 1.336, IV, CC).

Criar cachorros violentos ou que latem excessivamente, por exemplo, podem violar de direito de outras pessoais, estando o Condômino sujeito à multas proporcionais ao valor da taxa condominial.

5 - Permitido o uso de telas de proteção e cortina de vidro

Condôminos não precisam de autorização para a instalação de telas de proteção ou de cortinas de vidro em suas unidades, como vem decidido dos Tribunais em todo o País (RI 0276303-78.2014.8.0001 TJ/RJ)

Direito que deve ser exercido com parcimônia, pois, a instalação destes acessórios deve harmonizar-se com a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas (art. 1.335, III, CC).

6 – Unidades de tamanhos maiores podem pagar taxas mais elevadas e exercer o direito ao voto com maior peso

A lei dispõe que o Condômino é obrigado a contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1.336, I, CC).

Assim, a convenção de condomínio poderá estipular que unidades maiores arquem com taxa condominial mais altas, proporcionais à metragem da unidade habitacional.

Lembrando que nossa legislação prevê que os votos nas assembleias serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada Condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio (art. 1.352, § único, CC).

7 - Condômino inadimplente não pode votar, mas deve tratado com todo o respeito

Apesar de haver expressa proibição legal para o exercício do voto e da participação do Condômino inadimplente na assembleia (art. 1.335, III, CC), tal impedimento não pode ser usado para justificar qualquer comportamento desrespeitoso.

Além disso, tem-se considerada abusiva – e passível de reparação de danos morais e materiais - a sua privação ao acesso de áreas comuns (ex. piscina, garagem, quadra), assim como o corte de sua água, luz, gás ou outros serviços essenciais encerrados por causa do não pagamento.