Extintor vencido, escada de emergência usada como depósito, alarme que ninguém ouviu e um plano de abandono que nunca foi testado. O Brasil já sabe exatamente o que fazer — a pergunta é se o seu prédio faz.

Por Redação SINDICOND | São Paulo, outubro de 2026

 

 

São três da manhã quando o cheiro de plástico queimado chega ao corredor do sétimo andar. Não há fumaça visível ainda, não há sirene, não há ninguém no corredor. O incêndio começou dentro de uma unidade, provavelmente em uma tomada sobrecarregada ou em um aparelho esquecido na energia. Quando o primeiro morador desperta, o corredor já está tomado por uma fumaça densa que sobe — e é justamente por isso que ele sobe: é mais quente, mais leve e mais letal que o ar. Quem tiver a sorte de tocar a maçaneta da porta e senti-la fria consegue sair. Quem abrir a porta com a mão na maçaneta quente encontra o corredor transformado em chaminé.

 

A cena não é ficção: é o roteiro que se repete nos prédios brasileiros, e que as estatísticas já registram com precisão. No primeiro trimestre de 2025, o Estado de São Paulo contabilizou 1.676 incêndios em edificações residenciais e comerciais, segundo levantamento divulgado pela imprensa especializada em sinistros — número que se soma a uma média que beira vinte ocorrências por dia em imóveis na capital. Em quase todos esses episódios, a diferença entre o susto e a tragédia não foi a sorte: foi a manutenção que estava em dia ou não estava.

 

É por isso que o tema deixou de ser uma preocupação exclusiva do Corpo de Bombeiros e passou a ocupar, com força, a pauta dos condomínios. O síndico — que responde civil e criminalmente pela edificação — é o primeiro nome citado quando um laudo aponta negligência. E é ele quem tem, na mão, o instrumento mais simples e mais ignorado de todos: a rotina de verificação.

 

 

O que a lei exige — e o que o síndico assina quando diz que está tudo em ordem

Depois da tragédia da Boate Kiss, em 2013, o País aprovou a Lei 13.425/2017, que estabelece diretrizes gerais sobre medidas de prevenção e combate a incêndio e a desastres em estabelecimentos, edificações e áreas de reunião de público, e atribui aos estados e ao Distrito Federal a competência para editar as normas de segurança contra incêndio. Na prática, é essa lei que sustenta a exigência do AVCB — Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, ou do CLCB — Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros, para edificações de menor risco.

 

O AVCB não é um papel decorativo na pasta do síndico. É o documento que atesta que a edificação foi construída e é mantida conforme as exigências de segurança. Síndico é, por lei, o responsável direto pela regularização do condomínio, e um AVCB vencido não é apenas uma irregularidade administrativa: é um argumento que a seguradora pode usar para negar, reduzir ou retardar o pagamento da indenização em caso de sinistro. Ou seja, o condomínio paga o prêmio do seguro todos os meses e pode descobrir, no pior momento possível, que a apólice não o protege.

 

 Regra de ouro: o AVCB precisa estar válido, afixado em local visível e acompanhado dos laudos que o sustentam — projeto de segurança, laudo elétrico, laudo de SPDA (para-raios) e demais documentos técnicos exigidos pelo Corpo de Bombeiros. 

 

 

Os cinco pontos que falham em quase todos os prédios

A experiência dos bombeiros e das empresas de manutenção aponta um padrão. Não são os grandes sistemas que falham primeiro: são os pequenos, e sempre pelos mesmos motivos.

 

1. Extintores fora do prazo ou inacessíveis. A ABNT NBR 12693, que trata dos sistemas de proteção por extintores, define tipo, capacidade e distribuição conforme a classe de fogo e a área de risco. O que se encontra na prática é o oposto: extintor de água onde o risco é elétrico, carga vencida, lacre rompido e o equipamento escondido atrás de uma pilha de caixas.

 

2. Escada usada como depósito. A ABNT NBR 9077, que rege as saídas de emergência em edifícios, existe para garantir que a rota de fuga esteja desobstruída, sinalizada e com largura mínima preservada. Bicicleta, vaso de planta, caixa de mudança e até cadeira quebrada na escada não são só falta de educação: são obstáculos que podem custar vidas e configurar negligência.

 

3. Iluminação de emergência e sinalização sem teste. A NBR 13434 padroniza a sinalização de segurança contra incêndio e pânico. Sinalização apagada, seta inexistente ou luminária de emergência com bateria morta só se revelam na hora em que são necessárias — e é tarde.

 

4. Alarme que ninguém ouve. Sistema de detecção e alarme que não funciona é pior do que não ter sistema, porque cria uma falsa sensação de segurança. O teste periódico, com registro, é obrigatório na prática.

 

5. Treinamento inexistente. Porteiros, zeladores e moradores não sabem onde estão os registros de gás e energia, não sabem usar o extintor, não sabem que o elevador não deve ser usado em caso de incêndio e não sabem para quem ligar além do 193.

 

 

Brigada de incêndio e plano de abandono: quem faz o quê quando a sirene toca

Duas normas organizam a resposta do condomínio, e as duas são frequentemente confundidas.

 

A ABNT NBR 14276, que trata de brigada de incêndio e emergência, define como a equipe deve ser composta e dimensionada conforme a divisão de ocupação, o grau de risco e a população fixa de cada edificação. Em condomínios, isso significa dimensionar a brigada considerando os colaboradores do prédio — portaria, zeladoria, limpeza e manutenção — e não apenas os moradores. A obrigatoriedade não é automática para todo condomínio: depende de altura, área construída e tipo de ocupação, o que exige análise técnica específica.

 

Já a ABNT NBR 15219, sobre plano de emergência, define o documento que estabelece o que cada pessoa faz quando o alarme soa: quem aciona os bombeiros, quem corta a energia e o gás, quem conduz os moradores pela rota correta, quem presta os primeiros atendimentos e quem recebe as equipes de socorro na chegada. Sem esse documento escrito, treinado e revisado, o que existe no condomínio é improviso.

 

O ponto que costuma ser esquecido é o cadastro dos moradores que precisam de apoio especial: idosos com mobilidade reduzida, pessoas com deficiência, acamados e crianças pequenas. Em um abandono real, são essas pessoas que dependem de um vizinho ou de um brigadista identificado — e ninguém descobre isso na hora.

 

 

O simulado: a única prova de que o plano funciona (e a melhor defesa do síndico)

Um plano de abandono que nunca foi testado é apenas um documento bonito. O simulado de abandono — a evacuação treinada, com data marcada, rota definida e registro em ata — é o que transforma papel em capacidade de resposta.

 

Ele produz três resultados concretos:

 

• Revela os gargalos reais: porta que abre para o lado errado, escada que entope, ponto de encontro mal escolhido, alarme que não alcança todos os andares.

• Treina o corpo, não só a memória: as pessoas precisam ter descido a escada ao menos uma vez para não hesitarem na segunda.

• Documenta diligência: em uma eventual ação judicial, a ata do simulado, as fotos e a lista de presença são a prova de que o condomínio fez o que estava ao seu alcance. Para o síndico, isso tem valor jurídico real.

 

 

Em 60 segundos: o que cada condômino precisa saber

Nem todo morador será brigadista, mas todo morador precisa saber seis coisas. Este bloco pode ser publicado como cartaz no hall e enviado no grupo do condomínio.

 

1. Antes de abrir a porta, toque a maçaneta. Se estiver quente, não abra: a fumaça do corredor mata em minutos. Feche a porta, vede as frestas com toalha molhada e vá para a janela.

2. Nunca use o elevador. Ele pode parar e transformar a cabine em uma armadilha.

3. Use sempre a escada de emergência, descendo devagar e encostado no corrimão.

4. Não volte para buscar objetos. Nada no apartamento vale uma vida.

5. Ligue 193 e informe: endereço completo, andar, número do apartamento e se há pessoas presas.

6. Deixe a rota livre: nada de peso, bicicleta ou caixa na escada, nunca.

 

 

O custo invisível: quando o seguro descobre o AVCB vencido

Há um consenso crescente entre corretores e advogados especializados em condomínios: a documentação de segurança é a primeira coisa verificada na regulação do sinistro. Um prédio com AVCB vencido, extintores fora do prazo ou sistema de alarme desativado vê sua apólice questionada justamente quando mais precisa dela — e a reconstrução de uma área atingida por incêndio é, na maioria dos casos, a maior despesa que um condomínio pode enfrentar em décadas.

 

A conclusão é objetiva: segurança contra incêndio não é linha de despesa. É a condição que permite ao condomínio existir com normalidade.

 

 

O SINDICOND coloca sua assessoria jurídica e técnica à disposição de síndicos, administradoras e condôminos para revisar a documentação de segurança, conferir a validade do AVCB, estruturar o plano de emergência e orientar a realização de simulados que efetivamente protejam a edificação. O contato pode ser feito pelo 0800 15 500 50, pelo telefone (11) 3078-0811 ou pelo e-mail contato@sindicond.com.br; o atendimento jurídico está disponível pelo e-mail juridico@sindicond.com.br e pelo WhatsApp (11) 91311-6757.

 

 

Esta reportagem reúne normas técnicas e disposições legais de domínio público — Lei 13.425/2017, Código Civil (arts. 1.331 a 1.358 e 1.348), ABNT NBR 9077, 12693, 13434, 14276 e 15219 — além de dados de sinistros divulgados pela imprensa especializada e análise técnica produzida pelo próprio SINDICOND, e expressa a posição institucional deste sindicato sobre a prevenção de incêndios em condomínios. Recomenda-se a conferência prévia dos dados e normas citados pelo departamento jurídico do SINDICOND antes de qualquer republicação.