Projeto de Lei nº 4/2025: O que muda nos condomínios
Por SINDICOND - Sindicato Patronal dos Condomínios do Estado de São Paulo

O Congresso Nacional está discutindo a maior atualização da legislação civil em mais de duas décadas. O Projeto de Lei nº 4/2025, de autoria do Senador Rodrigo Pacheco (PSD/MG), propõe a alteração de mais de 1.200 dispositivos do Código Civil de 2002 [1]. O texto, que já conta com mais de 140 emendas, encontra-se em tramitação no Senado Federal e visa adequar as normas às transformações sociais, tecnológicas e econômicas recentes [2].

Para síndicos, síndicas, administradores e condôminos no estado de São Paulo, a proposta traz mudanças substanciais na gestão do cotidiano das edificações. O SINDICOND, como representante da classe patronal dos condomínios, elaborou este informativo para apresentar as principais alterações previstas no texto legislativo que afetam diretamente a vida condominial.

Personalidade Jurídica do Condomínio
O Projeto de Lei nº 4/2025 introduz uma mudança estrutural ao facultar a atribuição de personalidade jurídica aos condomínios edilícios. O novo texto do Art. 1.332, § 1º, estabelece que “Ao condomínio edilício poderá ser atribuída personalidade jurídica, para a prática de atos de seu interesse” [3].

Embora a legislação atual (Lei 10.406/2002) trate os condomínios como entes despersonalizados, na prática, muitos Tribunais já reconhecem sua legitimidade ativa e passiva. A reforma visa consolidar esse entendimento, conferindo maior segurança jurídica para a contratação de serviços e a aquisição de bens em nome do condomínio, evitando a complexidade da copropriedade entre os moradores [4].

Hospedagem Atípica e Aluguéis de Curta Duração
A popularização de plataformas de aluguel por temporada gerou conflitos sobre a destinação residencial das unidades. Para resolver esse impasse, o PL 4/2025 altera o Art. 1.336, inserindo um parágrafo que regulamenta expressamente a chamada “hospedagem atípica”.

O texto prevê que, nos condomínios residenciais, “o condômino ou aqueles que usam sua unidade, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta” [5].

Na ausência de uma previsão na convenção, a vedação passa a ser a regra, invertendo a lógica interpretativa atual e conferindo maior proteção à segurança e ao sossego coletivo [6].

Combate à Inadimplência e Multas
A inadimplência é um dos principais desafios na gestão financeira dos condomínios. O PL 4/2025 reconhece a necessidade de endurecer a cobrança para proteger a saúde orçamentária das edificações.

A proposta altera o § 2º do Art. 1.336, elevando o teto da multa por atraso no pagamento da cota condominial de 2% para até 10% sobre o débito. Além disso, o texto veda expressamente “a estipulação de cláusula de desconto em razão da antecipação de pagamento”, prática que, segundo o projeto, distorce o valor real da contribuição [7].

Outra inovação é a criação da figura do “devedor contumaz” (Art. 1.337, § 2º), aquele que reiteradamente descumpre suas obrigações financeiras, sujeitando-se a multas específicas. A reforma também cria o Art. 1.335-A, permitindo que a convenção limite o direito de participação e de voto nas assembleias de condôminos inadimplentes, inclusive restringindo a representação por procuração [8].

Expulsão do Condômino Antissocial
Atualmente, o Código Civil prevê apenas a aplicação de multas progressivas (Art. 1.337) para condôminos que violam reiteradamente seus deveres. O PL 4/2025 estabelece um rito escalonado para lidar com condutas antissociais extremas.

A nova redação do Art. 1.337, §§ 1º a 4º, prevê que, caso as sanções pecuniárias se mostrem ineficazes, uma ulterior assembleia poderá deliberar, por dois terços dos condôminos presentes, pela exclusão do condômino antissocial [9].

A exclusão atinge apenas a posse direta (o direito de usar e habitar), não a propriedade do imóvel. Contudo, a medida só será efetivada mediante decisão judicial, que proibirá o acesso do excluído à unidade autônoma e às dependências do condomínio. O texto garante o direito à ampla defesa e prevê a possibilidade de readmissão caso a causa da exclusão seja cessada [10].

Para facilitar a visualização, segue um resumo comparativo das principais alterações:

Na Personalidade Jurídica, o condomínio deixa de ser tratado como ente despersonalizado e passa a ter a faculdade de receber personalidade jurídica para a prática de atos de seu interesse (Art. 1.332, § 1º).

Quanto à Hospedagem Atípica, a prática, que hoje depende de interpretação judicial caso a caso, passa a ser expressamente vedada, salvo autorização na convenção ou em assembleia (Art. 1.336, § 1º).

Em relação à Multa por Inadimplência, o teto sobe de 2% ao mês para até 10% ao mês, e é vedada a estipulação de descontos por pagamento antecipado (Art. 1.336, § 2º).

No que se refere à Participação em Assembleias, a convenção passa a poder limitar não apenas o voto, mas também a participação e a representação por procuração de condôminos inadimplentes (Art. 1.335-A).

Sobre o Condômino Antissocial, a reforma vai além das multas progressivas atuais e passa a permitir a expulsão com perda da posse, mediante quórum de dois terços e confirmação judicial (Art. 1.337, §§ 1º a 4º).

Deveres e Comunicações
O projeto atualiza os deveres do condômino (Art. 1.336). Além da proibição já existente de alterar a fachada ou pendurar objetos permanentemente nas janelas, a proposta insere a obrigação de “noticiar o condomínio sobre ter alienado a unidade, sob pena de continuar a responder pelas despesas condominiais” [11].

Essa alteração resolve uma lacuna histórica, garantindo que o promitente comprador ou cessionário que já ocupe o imóvel (mesmo sem registro definitivo) seja responsabilizado diretamente pelas cotas condominiais (Art. 1.345, § 2º) [12].

Tramitação e Aplicação
O Projeto de Lei nº 4/2025 ainda percorre sua tramitação no Senado Federal. O cronograma original para votação na comissão especial foi prorrogado, tendo como nova data-limite o dia 22 de dezembro de 2026, conforme decisão do Senado Federal [13]. Após a aprovação no Senado, o texto seguirá para a Câmara dos Deputados e, posteriormente, para sanção presidencial.

O Art. 19 do projeto estabelece uma vacatio legis de 365 dias. Isso significa que as novas regras entrarão em vigor apenas um ano após a publicação da lei. Contudo, o Art. 14 determina que as regras relativas ao plano de eficácia quanto aos condomínios edilícios terão aplicação imediata após a entrada em vigor da norma [14].

A alteração do Código Civil exigirá a revisão das convenções e dos regimentos internos nos condomínios do estado de São Paulo. O SINDICOND continuará acompanhando cada etapa da tramitação legislativa, garantindo que síndicos, síndicas, administradores e condôminos estejam preparados para lidar com o novo cenário jurídico.

Referências
[1] Senado Federal. Projeto de Lei nº 4, de 2025. Dispõe sobre a atualização da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), e da legislação correlata. Disponível em: https://legis.senado.leg.br/sdleg-getter/documento?dm=9889356&disposition=inline
[2] Senado Federal. Projeto de Lei nº 4, de 2025. Matérias Bicamerais. Disponível em: https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/166998
[3] Senado Federal. Projeto de Lei nº 4, de 2025. Art. 1.332, § 1º.
[4] Senado Federal. Projeto de Lei nº 4, de 2025. Justificativa, p. 257.
[5] Senado Federal. Projeto de Lei nº 4, de 2025. Art. 1.336, § 1º.
[6] Senado Federal. Projeto de Lei nº 4, de 2025. Art. 1.336, § 1º.
[7] Senado Federal. Projeto de Lei nº 4, de 2025. Art. 1.336, § 2º.
[8] Senado Federal. Projeto de Lei nº 4, de 2025. Art. 1.335-A e Art. 1.337, § 2º.
[9] Senado Federal. Projeto de Lei nº 4, de 2025. Art. 1.337, §§ 1º a 4º.
[10] Senado Federal. Projeto de Lei nº 4, de 2025. Art. 1.337, §§ 1º a 4º.
[11] Senado Federal. Projeto de Lei nº 4, de 2025. Art. 1.336, inciso VIII.
[12] Senado Federal. Projeto de Lei nº 4, de 2025. Art. 1.345, § 2º.
[13] Senado Federal. Comissão Temporária do PL 4/2025. Prazo prorrogado até 22 de dezembro de 2026.
[14] Senado Federal. Projeto de Lei nº 4, de 2025. Art. 19 e Art. 14.