Uma decisão fundamental do Superior Tribunal de Justiça (STJ) traz segurança jurídica e fortalece o direito de cobrança dos condomínios residenciais e comerciais em todo o Brasil.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) recentemente proferiu uma decisão de extrema importância para a gestão condominial ao definir, por meio do julgamento do Tema 1.391 dos recursos repetitivos, que as dívidas de condomínio possuem caráter extraconcursal. Isso significa que tais débitos não se submetem aos efeitos da recuperação judicial, mesmo que sejam anteriores ao pedido de recuperação feito pela empresa devedora.

A tese foi fixada por maioria de votos na 2ª Seção do tribunal, consolidando o entendimento de que as cotas condominiais podem e devem ser cobradas diretamente, fora do processo recuperacional.

O que estabelece a nova tese do STJ?
A decisão pacificou uma controvérsia que dividia a jurisprudência e trouxe clareza para a Lei de Recuperação Judicial e Falências (Lei 11.101/2005). A tese vencedora estabelece que:

“Os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetendo ao juízo da recuperação judicial, podendo ser executados no juízo cível competente.”

Esta determinação tem impactos diretos e práticos na rotina dos síndicos e administradoras de condomínios, bem como para os proprietários e inquilinos de unidades comerciais.

Fundamentos da Decisão
A interpretação prevalecente no STJ destaca que os créditos condominiais possuem natureza civil, distinta daqueles de caráter mercantil, que são os focos da recuperação judicial.

Além disso, o tribunal ressaltou a natureza propter rem (vinculada à própria coisa) do crédito condominial. As despesas de condomínio são consideradas essenciais para a conservação e manutenção do ativo imobiliário. Transferir o ônus financeiro dessas dívidas para os demais condôminos, que não possuem relação direta com a crise empresarial da empresa recuperanda, geraria um impacto social e econômico injusto para a comunidade condominial.

Consequências Práticas para os Condomínios
A partir desta decisão vinculante, os condomínios em todo o país ganham novas ferramentas e garantias para a recuperação de seus créditos:

Suspensão de Ações (Stay Period) não se aplica: A cobrança de taxas condominiais não é suspensa pelo período de “blindagem” da recuperação judicial. O condomínio pode prosseguir com ações de cobrança e execução de forma independente.

Cobrança Autônoma: As dívidas não precisam ser incluídas no quadro geral de credores do processo de recuperação judicial da empresa. A cobrança ocorre exclusivamente no juízo cível competente.

Proteção contra Deságios: As taxas condominiais ficam protegidas contra eventuais deságios ou planos de pagamento estendidos propostos no plano de soerguimento da empresa devedora. O condomínio tem o direito de exigir o pagamento integral e tempestivo da dívida.

Execução Regular: A execução das dívidas pode seguir normalmente, inclusive com a adoção de medidas constritivas cabíveis previstas na legislação, garantindo a saúde financeira do condomínio.

Conscientização e Planejamento
Para os síndicos e profissionais da área condominial, esta decisão representa um importante reforço na segurança jurídica das cobranças. Por outro lado, para as empresas e pessoas jurídicas devedoras, o entendimento do STJ serve como um alerta sobre o planejamento patrimonial e financeiro.

É fundamental compreender que a entrada em um processo de recuperação judicial não afasta a exigibilidade das taxas condominiais. A obrigação de contribuir para as despesas comuns do edifício permanece integral e passível de execução a qualquer momento.

O SINDICOND acompanha de perto as evoluções jurisprudenciais que impactam a gestão condominial para garantir a melhor orientação aos nossos associados e à categoria. Para mais informações sobre como aplicar esta decisão em casos específicos, entre em contato com nossa assessoria jurídica.