O cenário legislativo para os condomínios na cidade de São Paulo apresenta importantes atualizações que demandam atenção imediata de síndicos, administradores e condôminos. A Câmara Municipal de São Paulo tem em tramitação propostas que alteram significativamente a rotina administrativa e financeira das edificações residenciais, além de legislações recentemente sancionadas que já geram obrigações diretas.

Abaixo, detalhamos individualmente cada uma das principais medidas legislativas municipais, baseando-se exclusivamente em seus textos oficiais e efeitos práticos diretos, para que a comunidade condominial possa se planejar e, se necessário, adotar as medidas judiciais cabíveis.

1. Lei Municipal nº 18.386/2026 (Ex-PL 686/2025)

Obrigatoriedade de Dispositivos Antirrefluxo nos Ralos

Sancionada em 9 de janeiro de 2026, a legislação originada do Projeto de Lei nº 686/2025, de autoria do Vereador João Jorge (MDB), estabelece novas regras para as instalações hidráulicas das edificações na capital paulista [1].

Texto Oficial e Diretrizes

A lei determina a obrigatoriedade de instalação de dispositivos antirrefluxo nos ralos de todas as edificações, públicas e privadas, situadas no município de São Paulo. O objetivo expresso da norma é impedir a passagem de vetores (como insetos e roedores), gases e odores provenientes da rede de esgoto para o interior dos imóveis.

Efeitos Práticos na Vida Condominial

• Adequação Estrutural Obrigatória: Todos os condomínios residenciais e comerciais da capital paulista devem providenciar a instalação dos dispositivos em suas áreas comuns e orientar os proprietários sobre a instalação nas unidades autônomas.
• Impacto Financeiro Direto: O custo de aquisição e instalação dos dispositivos antirrefluxo em todas as áreas comuns deverá ser rateado entre os condôminos através de cota extra ou utilização do fundo de reserva.
• Manutenção Periódica: Caberá à administração do condomínio estabelecer um cronograma de vistoria e limpeza desses dispositivos nas áreas comuns para garantir seu perfeito funcionamento e evitar entupimentos na rede interna.

2. Projeto de Lei nº 194/2026

Regulamentação da Hospedagem de Curta Duração por Plataformas Digitais

De autoria do Vereador Gilberto Nascimento (PL), o projeto dispõe sobre a regulamentação da hospedagem atípica intermediada por plataformas digitais (como Airbnb e similares) no município de São Paulo e autoriza a criação do sistema "eVisitanteSP" [2].

Texto Oficial e Diretrizes

O projeto define como "hospedagem atípica" a cessão onerosa de uso de imóvel residencial, ou parte dele, para curta duração, que não se enquadre na locação residencial comum regulada pela Lei Federal nº 8.245/1991.

O texto traz regras específicas para a vida em condomínio:

Além disso, o projeto cria o "eVisitanteSP", um Registro Municipal de Hóspedes e Meios de Hospedagem Atípica, de natureza eletrônica, tornando obrigatório o cadastro prévio de cada anunciante, gestor profissional e unidade de hospedagem, com validade de 2 anos.

Efeitos Práticos na Vida Condominial

• Soberania das Assembleias: O projeto pacifica a discussão ao determinar que a hospedagem de curta duração por plataformas digitais somente é permitida se houver autorização expressa na convenção ou por deliberação de assembleia. Sem essa autorização, a atividade é considerada irregular perante o município.
• Controle de Acesso e Segurança: Os condomínios que permitirem a atividade deverão exigir dos proprietários anfitriões o comprovante de registro ativo no sistema municipal "eVisitanteSP", bem como a identificação completa de todos os hóspedes antes do ingresso no edifício.
• Responsabilidade de Fiscalização: Síndicos e administradores precisarão monitorar as unidades para garantir que não ocorra a exploração da atividade de forma clandestina, o que poderia sujeitar o condomínio a sanções ou problemas de segurança interna.

3. Projeto de Lei nº 206/2026

Programa "Sol Paulistano" - Incentivos para Geração de Energia Solar

De autoria do Vereador Paulo Frange (MDB), o projeto institui o Programa "Sol Paulistano" de Energia Solar, estabelecendo incentivos urbanísticos para a instalação de sistemas fotovoltaicos em edificações residenciais [3].

Texto Oficial e Diretrizes

O projeto altera leis urbanísticas da capital (como a Lei de Zoneamento e o Código de Obras) para conceder benefícios aos empreendimentos que gerarem energia solar para suas áreas comuns.

Os principais incentivos previstos são:

1. Fator de Redução Solar (FRS): Desconto de 10% na Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) para condomínios que suprirem no mínimo 50% da demanda energética das áreas comuns por fonte solar, e 20% de desconto para suprimento de 100%.
2. Área Não Computável: As coberturas de vagas de garagem e pergolados destinados exclusivamente a painéis solares, inversores e baterias não serão computados no cálculo de área construída do lote.
3. Responsabilidade de Manutenção: O parágrafo único do Art. 7º estabelece que, nos casos de reformas e retrofits, a manutenção e a comprovação de eficiência do sistema solar são de inteira responsabilidade do condomínio para a manutenção dos benefícios urbanísticos concedidos.

Efeitos Práticos na Vida Condominial

• Viabilidade de Investimento: O projeto incentiva financeiramente os condomínios a realizarem reformas estruturais para a instalação de energia solar, gerando economia a longo prazo na conta de energia das áreas comuns.
• Custos de Manutenção Compulsória: Para manter os benefícios fiscais e urbanísticos obtidos com a instalação, o condomínio assume a obrigação legal de realizar manutenções periódicas e comprovar a eficiência do sistema, gerando um custo operacional recorrente na previsão orçamentária.
• Alteração de Fachada e Uso de Área Comum: A instalação de painéis em coberturas de garagens ou telhados exigirá aprovação em assembleia por quórum específico, além de projetos de engenharia civil e elétrica aprovados pela prefeitura.

Tabela Comparativa dos Impactos das Legislações Municipais

A tabela abaixo consolida as principais informações sobre as legislações da capital paulista que afetam diretamente a gestão e as finanças dos condomínios:

Recomendações Preventivas para Síndicos e Administradores

Diante deste cenário de novas obrigações na capital paulista, a administração dos condomínios deve adotar postura proativa para evitar passivos financeiros e litígios judiciais:

1. Vistoria Hidráulica Imediata: Contratar profissional habilitado para avaliar as prumadas e ralos das áreas comuns, elaborando orçamento para o cumprimento da Lei nº 18.386/2026 (dispositivos antirrefluxo).
2. Atualização de Convenção e Regimento Interno: Incluir na pauta da próxima assembleia geral a discussão sobre a hospedagem de curta duração (PL nº 194/2026), definindo formalmente se a atividade será permitida ou proibida no edifício, evitando conflitos jurídicos futuros.
3. Estudo de Viabilidade Energética: Avaliar a viabilidade técnica e financeira de instalação de painéis solares para aproveitar os incentivos do projeto "Sol Paulistano" (PL nº 206/2026), considerando os custos futuros de manutenção obrigatória na planilha de custos do condomínio.

Referências

[1] SÃO PAULO (Município). Lei nº 18.386, de 9 de janeiro de 2026. Obriga a instalação de dispositivos antirrefluxo nos ralos das edificações no município de São Paulo. Disponível em: https://www.saopaulo.sp.leg.br/blog/e-lei-edificacoes-da-capital-terao-de-instalar-dispositivos-nos-ralos-para-evitar-passagem-de-animais-gases-e-odores/. Acesso em: 1 jun. 2026.

[2] SÃO PAULO (Município). Câmara Municipal. Projeto de Lei nº 194/2026. Dispõe sobre a regulamentação da hospedagem de curta duração intermediada por plataformas digitais no Município de São Paulo e autoriza a criação do eVisitanteSP. Disponível em: https://www.saopaulo.sp.leg.br/iah/fulltext/projeto/PL0194-2026.pdf. Acesso em: 1 jun. 2026.

[3] SÃO PAULO (Município). Câmara Municipal. Projeto de Lei nº 206/2026. Institui o Programa "Sol Paulistano", dispõe sobre incentivos urbanísticos para a geração de energia solar em edificações residenciais, altera as Leis nº 16.050/2014, nº 16.402/2016 e nº 16.642/2017, e dá outras providências. Disponível em: https://www.saopaulo.sp.leg.br/iah/fulltext/projeto/PL0206-2026.pdf. Acesso em: 1 jun. 2026.