INTRODUÇÃO

A Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo (ALESP) tem aprovado e colocado em tramitação legislações que impactam diretamente a administração, a segurança jurídica e as finanças dos condomínios residenciais e comerciais localizados em todo o estado de São Paulo. A criação de novas obrigações legais, exigências de infraestrutura e a compulsoriedade de vistorias técnicas geram um cenário de maior complexidade e custos para a gestão condominial.

Esta matéria apresenta um detalhamento individual das principais leis estaduais já sancionadas e dos projetos de lei em tramitação na ALESP, baseando-se exclusivamente nos textos oficiais das legislações e nos efeitos práticos e onerosos que acarretam para a vida condominial, permitindo que síndicos, administradores e condôminos tomem decisões fundamentadas e, se for o caso, adotem as medidas judiciais cabíveis.

LEGISLAÇÕES SANCIONADAS E EM VIGOR

1. Lei Estadual nº 18.403, de 18 de fevereiro de 2026 - Infraestrutura para Carregadores Elétricos

Texto Oficial da Lei

Artigo 1º - É assegurado ao condômino o direito de instalar, às suas expensas, estação de recarga individual para veículo elétrico em sua vaga de garagem privativa, em edificações residenciais ou comerciais localizadas no Estado, desde que respeitadas as normas técnicas e de segurança vigentes.

§ 1º - A instalação referida no "caput" observará os seguintes requisitos:

1. Compatibilidade com a carga elétrica da unidade autônoma;
2. Conformidade com as normas da distribuidora local de energia elétrica e da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT);
3. Instalação por profissional habilitado, com emissão de Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica (ART ou RRT);
4. Comunicação formal prévia à administração do condomínio.

§ 2º - A convenção condominial poderá dispor sobre a forma de comunicação, os padrões técnicos e a responsabilização por danos ou consumo, não podendo, contudo, proibir a instalação da estação de recarga sem justificativa técnica ou de segurança devidamente fundamentada e documentada.

§ 3º - No caso de recusa imotivada ou discriminatória por parte do condomínio, o condômino poderá apresentar representação junto aos órgãos públicos competentes.

Artigo 2º - Os empreendimentos imobiliários que tiverem seus projetos aprovados após a entrada em vigor desta lei deverão prever, em seus sistemas elétricos, capacidade mínima de suporte à instalação futura de estações de recarga para veículos elétricos por seus condôminos ou usuários.

Efeitos Práticos e Onerosos para o Condomínio

Obrigação Legal: O condomínio não pode recusar a instalação de carregador solicitada pelo condômino, desde que atenda aos requisitos técnicos e de segurança estabelecidos. Recusas imotivadas ou discriminatórias podem resultar em representação junto aos órgãos públicos.

Custos Diretos:

• Avaliação Técnica: O condomínio deve contratar engenheiro eletricista para avaliar se a rede elétrica do edifício suporta a carga dos carregadores.
• Obras de Infraestrutura: Caso múltiplos moradores solicitem a instalação, o condomínio terá de arcar com obras de reforço da fiação das áreas comuns, novos quadros de distribuição e aumento de carga junto à concessionária de energia elétrica.
• Sistema de Medição Individualizada: O condomínio deve estabelecer sistemas de medição para garantir que a energia consumida na recarga seja cobrada exclusivamente do proprietário do automóvel.
• Rateio de Consumo: O aumento no consumo de energia será rateado entre todos os moradores, incluindo aqueles sem veículos elétricos.

Responsabilidade Legal: Recusas injustificadas ou atrasos na liberação da instalação podem resultar em representações do condômino junto a órgãos públicos ou ações judiciais contra o condomínio.

2. Lei Estadual nº 17.406, de 15 de setembro de 2021 - Denúncia de Violência Doméstica

Texto Oficial da Lei

Artigo 1º - Os condomínios residenciais e comerciais localizados no Estado, por meio de seus síndicos e/ou administradores devidamente constituídos, deverão encaminhar comunicação à Delegacia Especializada de Atendimento à Mulher da Polícia Civil ou ao órgão de segurança pública, especializado, quando houver, em suas unidades condominiais ou nas áreas comuns, a ocorrência ou indícios de episódios de violência doméstica e familiar contra mulheres, crianças, adolescentes ou idosos.

Parágrafo único - A comunicação a que se refere o "caput" deste artigo deverá ser realizada de imediato, por ligação telefônica ou aplicativo móvel, nos casos de ocorrência em andamento, e por escrito, por via física ou digital, nas demais hipóteses, no prazo de até 24 (vinte e quatro) horas após a ciência do fato, contendo informações que possam contribuir para a identificação da possível vítima e do possível agressor.

Artigo 2º - Os condomínios deverão afixar, nas áreas de uso comum, cartazes, placas ou comunicados divulgando o disposto na presente lei e incentivando os condôminos a notificarem o síndico e/ou administrador quando tomarem conhecimento da ocorrência ou de indícios de episódios de violência doméstica ou familiar no interior do condomínio.

Efeitos Práticos e Onerosos para o Condomínio

Obrigações do Síndico:

1. Comunicar imediatamente (por telefone ou aplicativo móvel) casos de violência doméstica em andamento.
2. Comunicar por escrito (via física ou digital) em até 24 horas após ciência de casos pretéritos.
3. Afixar cartazes, placas ou comunicados nas áreas comuns.
4. Incentivar condôminos a notificarem sobre casos de violência.

Custos Diretos:

• Confecção e instalação de cartazes, placas ou comunicados nas áreas comuns.
• Treinamento da equipe de portaria e zeladoria para identificar indícios de violência e registrar as ocorrências.
• Manutenção e atualização periódica das informações afixadas.

Responsabilidade Legal: O síndico assume responsabilidade legal pela comunicação das ocorrências. A omissão ou atraso no envio da denúncia pode configurar descumprimento de dever legal, sujeitando o gestor a responsabilidade civil.

Procedimentos Necessários:

1. Síndico recebe denúncia ou toma conhecimento de violência.
2. Se em andamento: comunica imediatamente por telefone ou aplicativo.
3. Se pretérita: comunica por escrito em até 24 horas.
4. Afixar informações nas áreas comuns.
5. Manter registro das comunicações.

3. Lei Estadual nº 17.477, de 16 de dezembro de 2021 - Denúncia de Maus-Tratos a Animais

Texto Oficial da Lei

Artigo 1º - Os condomínios residenciais e comerciais localizados no Estado, representados por seus síndicos ou administradores devidamente constituídos, ficam obrigados a comunicar às autoridades policiais a ocorrência ou indícios de casos de maus-tratos a animais em suas unidades condominiais ou nas áreas comuns.

§ 1º - Quando a ocorrência estiver em andamento, a comunicação deve ser realizada de imediato aos órgãos de segurança pública por meio de ligação telefônica ou aplicativo móvel.

§ 2º - Quando a ocorrência for pretérita, a comunicação deve ocorrer em até 24 (vinte e quatro) horas após a ciência do fato, podendo ser realizada por meio eletrônico, utilizando-se o portal da Delegacia Eletrônica de Proteção Animal (DEPA), ou em qualquer Delegacia da Polícia Civil no município onde está localizado o condomínio.

§ 3º - A comunicação deve conter a maior quantidade possível de informações sobre o caso, como: identificação e contato dos tutores; qualificação do animal, informando a espécie, raça ou características físicas que permitam a sua identificação; endereço onde o animal e os tutores possam ser localizados; detalhamento sobre os indícios ou provas da ocorrência de maus-tratos; entre outras.

Artigo 2º - Os condomínios ficam obrigados a afixar, nas áreas de uso comum, cartazes, placas ou comunicados divulgando o disposto na presente lei.

Efeitos Práticos e Onerosos para o Condomínio

Obrigações do Síndico:

1. Comunicar imediatamente (por telefone ou aplicativo móvel) casos de maus-tratos em andamento.
2. Comunicar em até 24 horas após ciência de casos pretéritos.
3. Afixar cartazes, placas ou comunicados nas áreas comuns.
4. Manter registros das comunicações.

Canais de Comunicação:

• Delegacia Eletrônica de Proteção Animal (DEPA) - via portal.
• Delegacia da Polícia Civil do município.
• Órgãos de segurança pública.

Custos Diretos:

• Confecção e instalação de cartazes, placas ou comunicados nas áreas comuns.
• Treinamento da equipe de portaria e zeladoria para identificar indícios de maus-tratos.
• Manutenção e atualização periódica das informações afixadas.

Responsabilidade Legal: O síndico assume responsabilidade legal pela comunicação das ocorrências. A omissão ou atraso no envio da denúncia pode configurar descumprimento de dever legal.

Procedimentos Necessários:

1. Síndico recebe denúncia ou toma conhecimento de maus-tratos.
2. Se em andamento: comunica imediatamente por telefone ou aplicativo.
3. Se pretérito: comunica em até 24 horas via DEPA ou delegacia.
4. Afixar informações nas áreas comuns.
5. Manter registro das comunicações.

PROJETOS DE LEI EM TRAMITAÇÃO NA ALESP

4. Projeto de Lei nº 723/2025 - Inspeção Técnica e Manutenção Periódica Obrigatória

Informações Legislativas

Autor: Deputado Altair Moraes
Apresentação: 7 de agosto de 2025
Regime: Tramitação Ordinária
Última Movimentação: 17 de dezembro de 2025 - Recebido do Relator, Deputado Conte Lopes, pela Comissão de Segurança Pública e Assuntos Penitenciários, com voto favorável.

Objetivo da Legislação

Tornar obrigatória a inspeção técnica e manutenção periódica em edificações privadas e condomínios edilícios localizados no Estado de São Paulo.

Requisitos Propostos

Profissional Responsável: O condomínio deve contratar profissional legalmente habilitado para emissão do Parecer Técnico de Inspeção Predial, conforme a norma técnica ABNT NBR 16747:2020.

Periodicidade de Inspeção:

• A cada 12 meses: Prédios com revestimento cerâmico ou histórico de descolamento de pastilhas/revestimentos.
• A cada 2 anos: Edifícios com mais de 10 anos de construção.
• Imediata: Sempre que houver sinais visíveis de deterioração estrutural, rachaduras ou riscos à segurança.

Áreas a Serem Inspecionadas:

O parecer técnico deve incluir avaliação de:

• Estrutura do prédio e fundações.
• Fachada e revestimentos.
• Sistemas elétricos.
• Sistemas hidráulicos e sanitários.
• Sistemas de prevenção e combate a incêndio.
• Áreas comuns.
• Acessibilidade e segurança.

Efeitos Práticos e Onerosos para o Condomínio

Obrigação Administrativa: O síndico ou administrador fica obrigado a contratar e manter atualizado o parecer técnico de inspeção predial conforme a periodicidade estabelecida.

Custos Recorrentes:

• Contratação de profissional especializado (engenheiro civil ou empresa de engenharia).
• Emissão do parecer técnico de inspeção predial.
• Custos de deslocamento e análise técnica do profissional.

Custos de Manutenção e Reforma:

• Possíveis adequações e reparos identificados na inspeção.
• Manutenção periódica conforme recomendações do laudo técnico.
• Reformas compulsórias em estrutura, fachada, sistemas elétricos ou hidráulicos.

Responsabilidade Legal: O não cumprimento desta lei (quando aprovada) pode sujeitar o síndico e o condomínio a penalidades administrativas e responsabilidade civil por danos causados pela falta de manutenção adequada.

Procedimentos Necessários:

1. Síndico contrata profissional habilitado conforme periodicidade exigida.
2. Realiza-se inspeção técnica conforme ABNT NBR 16747:2020.
3. Profissional emite parecer técnico detalhado.
4. Síndico apresenta parecer à assembleia de condôminos.
5. Condomínio executa as manutenções e reformas recomendadas.
6. Condomínio mantém arquivo com todos os laudos técnicos.

Impacto Orçamentário: Este é o projeto em tramitação com maior potencial de onerar diretamente o caixa dos condomínios paulistas. Os condomínios terão uma nova despesa ordinária obrigatória com a contratação de engenheiros ou empresas especializadas para realizar as vistorias e emitir os laudos técnicos periódicos. Esses laudos representam um custo recorrente que impactará diretamente a previsão orçamentária anual.

RESUMO COMPARATIVO DAS LEGISLAÇÕES

CRONOGRAMA DE VIGÊNCIA E IMPLEMENTAÇÃO

RECOMENDAÇÕES PARA SÍNDICOS, ADMINISTRADORES E CONDÔMINOS

Ações Imediatas (Leis já em Vigor)

Lei nº 18.403/2026 - Carregadores Elétricos:

1. Revisar a Convenção Condominial para incluir procedimentos de solicitação de instalação de carregadores.
2. Contratar auditoria técnica para avaliar a capacidade elétrica atual do edifício.
3. Estabelecer em assembleia os padrões técnicos, limites de carga e forma de reembolso da energia consumida.
4. Criar protocolo de análise de solicitações de instalação de carregadores.

Lei nº 17.406/2021 - Violência Doméstica:

1. Afixar cartazes, placas ou comunicados nas áreas comuns do condomínio.
2. Treinar equipe de portaria e zeladoria sobre procedimentos de denúncia.
3. Estabelecer protocolo de comunicação com a Delegacia Especializada de Atendimento à Mulher.
4. Manter registro de todas as comunicações realizadas.

Lei nº 17.477/2021 - Maus-Tratos a Animais:

1. Afixar cartazes, placas ou comunicados nas áreas comuns do condomínio.
2. Treinar equipe de portaria e zeladoria sobre procedimentos de denúncia.
3. Estabelecer protocolo de comunicação com a Delegacia Eletrônica de Proteção Animal (DEPA).
4. Manter registro de todas as comunicações realizadas.

Ações de Médio Prazo (Preparação para PL em Tramitação)

PL nº 723/2025 - Inspeção Predial Obrigatória:

1. Acompanhar a tramitação do projeto na ALESP.
2. Provisionar recursos orçamentários para futuras inspeções técnicas.
3. Identificar profissionais habilitados (engenheiros civis) na região para possíveis contratações.
4. Revisar a Convenção Condominial para incluir procedimentos de inspeção predial.
5. Preparar condôminos para possíveis rateios extras relacionados a reformas identificadas em inspeções.

Ações de Longo Prazo

1. Manter atualização contínua sobre novas legislações que afetem condomínios.
2. Implementar sistemas de gestão administrativa que facilitem o cumprimento das obrigações legais.
3. Manter relacionamento com assessoria jurídica especializada em direito condominial.
4. Comunicar regularmente aos condôminos sobre as obrigações legais e seus impactos financeiros.

CONCLUSÃO

O ambiente regulatório para os condomínios no estado de São Paulo está se tornando cada vez mais complexo e oneroso. A imposição de deveres de fiscalização (violência doméstica e maus-tratos a animais), obrigações de infraestrutura (carregadores elétricos) e exigências de vistorias periódicas (inspeção predial) exigem uma gestão profissional e tecnicamente qualificada.

As legislações apresentadas nesta matéria refletem uma tendência de maior responsabilização dos síndicos e administradores, bem como de aumento nos custos operacionais dos condomínios. O acompanhamento atento da tramitação de novos projetos de lei e a implementação antecipada de procedimentos e protocolos são as melhores ferramentas para evitar passivos judiciais, multas administrativas e o desequilíbrio financeiro das contas do condomínio.

Documento preparado exclusivamente para o portal www.sindicond.com.br

Esta matéria foi elaborada com base exclusivamente nos textos oficiais das leis e projetos de lei em tramitação na Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo até maio de 2026. Recomenda-se assessoria jurídica específica para a aplicação prática dessas normas em cada condomínio.