Matéria informativa sobre projetos de lei e legislações que afetarão condomínios e condôminos em 2026

Data: 27 de maio de 2026

INTRODUÇÃO

Este documento apresenta um detalhamento exclusivamente focado nas legislações em tramitação no Senado Federal e na Câmara dos Deputados, bem como aquelas já sancionadas, que impactarão diretamente a vida condominial brasileira. O objetivo é apresentar o texto das leis, suas exigências práticas e os efeitos concretos na rotina dos condomínios, síndicos, administradores e condôminos.

1. PL 5278/2023 - RATEIO DE DESPESAS CONDOMINIAIS

Situação Legislativa

Câmara dos Deputados
Apresentação: 31 de outubro de 2023
Status: Apensado ao PL 4512/2019 - Aguardando parecer na Comissão de Desenvolvimento Urbano (CDU)
Relator Designado: Deputado Hildo Rocha (MDB-MA) - desde abril de 2025

O Que a Lei Propõe

O projeto altera a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei dos Condomínios em Edificações) e a Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), para estabelecer novas regras sobre o rateio de despesas do condomínio edilício entre os condôminos.

Efeitos Práticos na Vida Condominial

Mudança nos Critérios de Divisão de Custos:

Atualmente, o rateio de despesas é realizado conforme estabelecido na convenção condominial, geralmente baseado na fração ideal (percentual de participação no condomínio) ou metragem da unidade. O projeto propõe alterações nesses critérios, que podem incluir:

• Redistribuição de custos entre unidades residenciais e comerciais
• Possível alteração na forma como despesas comuns são divididas
• Mudanças nas obrigações de rateio para áreas de uso exclusivo versus áreas comuns

Impacto Direto:

Alguns condôminos podem ver suas contribuições aumentarem, enquanto outros podem ter reduções, dependendo de como o novo critério for estabelecido. Condomínios precisarão revisar e atualizar suas convenções condominiais para adequação à nova legislação.

Procedimento Necessário:

Após a aprovação da lei, síndicos deverão convocar assembleia extraordinária para votação das alterações na convenção condominial, conforme exigências do Código Civil.

2. PL 158/2025 - INFRAESTRUTURA PARA CARREGADORES DE VEÍCULOS ELÉTRICOS

Situação Legislativa

Câmara dos Deputados
Autores: Deputados Adriana Ventura (NOVO/SP) e Ricardo Salles (NOVO/SP)
Apresentação: 3 de fevereiro de 2025
Status: Pronto para pauta na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC)
Parecer: Aprovado com substitutivo em 10 de setembro de 2025 pelo Deputado Sargento Portugal (PODE-RJ)

O Que a Lei Propõe

O projeto altera a Lei nº 4.591, de 1964, para dispor sobre a instalação de infraestrutura e estação de recarga individual para veículos elétricos em unidades condominiais autônomas. A lei garante ao condômino o direito de instalar ponto de recarga em sua unidade, obrigando o condomínio a permitir essa instalação.

Efeitos Práticos na Vida Condominial

Obrigação do Condomínio:

O condomínio não pode recusar a instalação de infraestrutura de recarga solicitada pelo condômino. Deve permitir que o proprietário realize as adequações necessárias em sua unidade para conectar o carregador.

Responsabilidades Técnicas:

O condomínio terá responsabilidades sobre:

• Avaliação da capacidade da rede elétrica coletiva para suportar carregadores simultâneos
• Adequação da infraestrutura elétrica comum (painéis de distribuição, fiação)
• Reforço de carga junto à concessionária de energia, se necessário
• Manutenção e segurança da infraestrutura comum que suporta os carregadores

Custos Envolvidos:

• Custo da instalação individual do carregador: responsabilidade do condômino
• Custo de adequação da infraestrutura comum: responsabilidade do condomínio (rateado entre todos)
• Custo de aumento de consumo de energia: rateado entre todos os condôminos

Procedimento Prático:

1. Condômino solicita ao condomínio a instalação de carregador
2. Condomínio realiza avaliação técnica da viabilidade
3. Se necessário, condomínio realiza adequações na infraestrutura comum
4. Condômino executa a instalação em sua unidade
5. Condomínio registra a instalação e estabelece regras de uso

Impacto nas Despesas Condominiais:

O aumento no consumo de energia elétrica do condomínio será rateado entre todos os moradores, incluindo aqueles que não possuem veículos elétricos.

3. PL 2510/2020 - VIOLÊNCIA DOMÉSTICA EM CONDOMÍNIOS

Situação Legislativa

Origem: Senado Federal
Autor: Senador Luiz do Carmo (MDB-GO)
Status: Aprovado no Senado em 2020 - Atualmente em tramitação na Câmara dos Deputados
Alterações: Lei nº 4.591/1964, Lei nº 10.406/2002 e Lei nº 11.340/2006 (Lei Maria da Penha)

O Que a Lei Propõe

O projeto estabelece obrigatoriedade de comunicação da ocorrência de violência doméstica e familiar em condomínios, distribuindo responsabilidades entre síndicos, condôminos, locatários e possuidores de unidades.

Efeitos Práticos na Vida Condominial

Obrigações do Síndico:

A lei estabelece que o síndico deve:

1. Afixar placas informativas nas áreas comuns (preferencialmente nos elevadores) alertando sobre a vedação a qualquer ação ou omissão que configure violência doméstica e familiar contra a mulher
2. Recomendar a notificação às autoridades públicas para quem testemunhar ou tiver conhecimento de situação de violência, inclusive sob anonimato
3. Comunicar às autoridades competentes os casos de violência doméstica e familiar de que tenha conhecimento

Obrigações de Condôminos e Locatários:

A lei determina que condôminos, locatários ou possuidores devem:

1. Comunicar ao síndico ou administrador as situações de violência doméstica e familiar de que tenham conhecimento, ainda que ocorridas no interior das unidades habitacionais

Penalidades pelo Descumprimento:

Para o Síndico:

• Destituição do cargo por assembleia, após aplicação prévia de advertência ou penalidade equivalente
• Responsabilidade pessoal pelos atos praticados nas esferas cível e criminal

Para o Condomínio:

• A partir da segunda ocorrência de descumprimento: multa de 5 a 10 salários de referência
• Multa revertida em favor de programas de erradicação da violência doméstica
• Em caso de reincidência: multa é dobrada

Para Condôminos e Locatários:

• Multa de até 5 vezes o valor de suas contribuições mensais por não comunicarem situação de violência
• Perdas e danos adicionais que se apurarem
• A assembleia delibera sobre a cobrança da multa

Procedimentos Práticos Necessários:

1. Síndico deve providenciar a confecção e afixação de placas informativas
2. Estabelecer protocolo interno de recebimento de denúncias
3. Treinar equipe de portaria e zeladoria sobre como identificar e registrar ocorrências
4. Manter documentação adequada de todas as comunicações
5. Comunicar imediatamente às autoridades competentes (Polícia Civil, Delegacia de Polícia, Ministério Público)

Responsabilidade Compartilhada:

Se o síndico transferir poderes administrativos a outro profissional, ambos respondem conjuntamente pelo eventual descumprimento da lei.

4. PL 4/2025 - REFORMA DO CÓDIGO CIVIL

Situação Legislativa

Senado Federal
Autor: Senador Rodrigo Pacheco (PSD-MG)
Relator: Senador Veneziano Vital do Rego (MDB-PB)
Status: Em tramitação na Comissão Temporária para examinar o Projeto de Lei n° 4, de 2025
Emendas: 888 emendas em tramitação
Cronograma: Entrega do relatório final prevista para 11 de março de 2026; votação estimada para julho de 2026

O Que a Lei Propõe

O projeto representa uma reforma completa do Código Civil de 2002, modernizando a legislação civil brasileira. No âmbito condominial, as principais mudanças propostas são:

Efeitos Práticos na Vida Condominial

A. AUMENTO DA MULTA POR INADIMPLÊNCIA

Mudança Legislativa:

O artigo que trata da multa por atraso no pagamento de taxa condominial sofre alteração. A multa máxima, que atualmente é limitada a 2% ao mês, poderá ser majorada para até 10% ao mês.

Condição de Aplicação:

A multa de até 10% precisa estar:

• Prevista expressamente na convenção condominial, OU
• Aprovada em assembleia extraordinária convocada especificamente para esse fim

Se o condomínio não atualizar a convenção ou não votar em assembleia, continuará aplicando a multa de 2%.

Efeito Prático no Bolso do Condômino:

Exemplo: Um condômino com taxa condominial de R$ 1.000,00 em atraso

Procedimento Necessário:

1. Síndico convoca assembleia extraordinária
2. Apresenta proposta de alteração da convenção condominial
3. Assembleia vota a alteração (exigindo quórum qualificado)
4. Se aprovada, a nova multa passa a vigorar para atrasos futuros
5. Condomínio deve comunicar a mudança aos condôminos

B. PERSONALIDADE JURÍDICA DO CONDOMÍNIO

Mudança Legislativa:

O condomínio edilício poderá adquirir personalidade jurídica própria, passando a ser uma entidade jurídica independente.

Efeitos Práticos:

Com personalidade jurídica, o condomínio poderá:

• Abrir conta bancária em nome do condomínio (não do síndico)
• Contratar diretamente em nome do condomínio
• Ser parte em processos judiciais como pessoa jurídica
• Adquirir bens em nome do condomínio
• Contrair empréstimos em nome do condomínio

Impacto na Gestão:

• Maior clareza nas responsabilidades legais
• Possibilidade de endividamento direto do condomínio
• Maior autonomia financeira
• Necessidade de registro em órgãos competentes

C. DIREITO DIGITAL E COMUNICAÇÃO ELETRÔNICA

Mudança Legislativa:

O projeto cria regras para comunicação eletrônica oficial e estabelece normas para assembleias virtuais permanentes.

Efeitos Práticos na Vida Condominial:

O condomínio precisará:

• Implementar sistemas de comunicação eletrônica com condôminos
• Permitir participação virtual em assembleias
• Manter registros eletrônicos de decisões
• Garantir segurança e autenticidade de documentos digitais
• Adequar sistemas de votação para formato eletrônico

Custos Envolvidos:

• Aquisição ou contratação de plataforma de comunicação
• Treinamento de equipe administrativa
• Adequação de sistemas de registro e documentação
• Possível contratação de suporte técnico

D. PARTICIPAÇÃO DE INADIMPLENTES EM ASSEMBLEIAS

Mudança Legislativa:

O projeto altera as regras sobre participação de condôminos inadimplentes nas assembleias condominiais.

Situação Atual:

Condôminos com atrasos na taxa condominial não podem participar de assembleias nem votar.

Mudança Proposta:

Novas regras estabelecem situações em que inadimplentes podem participar e votar em assembleias, diferenciando-se da vedação completa atual.

Efeito Prático:

• Possível aumento de participação em assembleias
• Alteração nas dinâmicas de votação
• Possibilidade de condôminos inadimplentes votarem em decisões que os afetam

5. PL 5409/2025 - PROGRAMA NACIONAL DE CRÉDITO CONDOMINIAL

Situação Legislativa

Câmara dos Deputados
Autor: Deputado Pompeo de Mattos (PDT-RS)
Status: Em tramitação

O Que a Lei Propõe

O projeto institui o Programa Nacional de Crédito Condominial (PNCC), destinado a facilitar o acesso de condomínios edilícios a linhas de crédito bancário para realização de obras, reformas e modernização.

Efeitos Práticos na Vida Condominial

Objetivo do Programa:

Disponibilizar linhas de crédito com condições especiais para que condomínios realizem:

• Obras de manutenção e reforma
• Adequação de acessibilidade
• Modernização tecnológica
• Adequação ambiental e sustentabilidade

Procedimento Prático:

1. Síndico avalia necessidade de crédito
2. Apresenta proposta em assembleia com detalhes do financiamento
3. Assembleia vota aprovação ou rejeição
4. Se aprovado, condomínio contrata o financiamento junto a instituição bancária
5. Condomínio recebe recursos e executa as obras
6. Condomínio paga as parcelas do financiamento com recursos da taxa condominial

Impacto nas Despesas Condominiais:

As parcelas do financiamento (capital + juros) serão incluídas nas despesas ordinárias do condomínio e rateadas entre todos os condôminos durante o período de amortização do empréstimo.

Exemplo Prático:

Um condomínio com 100 unidades contrata financiamento de R$ 500.000,00 para reforma estrutural:

• Parcela mensal do financiamento: R$ 10.000,00 (exemplo)
• Rateio por unidade: R$ 100,00 por mês (durante período de pagamento)
• Este valor é adicionado à taxa condominial mensal de cada unidade

6. PL 6018/2025 - LIMITAÇÃO DE CUSTOS DE COBRANÇA

Situação Legislativa

Câmara dos Deputados
Status: Aprovado na Comissão de Constituição e Justiça (CCJC) - Em tramitação

O Que a Lei Propõe

O projeto altera o Código Civil relacionado à cobrança de inadimplentes em condomínios, especificamente proibindo a inclusão de honorários de cobrança nas despesas condominiais atrasadas.

Efeitos Práticos na Vida Condominial

Mudança na Cobrança:

Atualmente, quando um condômino está inadimplente, o condomínio pode incluir na dívida os custos com:

• Honorários de advogado para cobrança
• Custos de cartório
• Custos com assessoria de cobrança extrajudicial

Com a Nova Lei:

O condomínio não poderá mais repassar esses custos ao condômino inadimplente. Os custos de cobrança passam a ser arcados pelo condomínio.

Impacto Prático:

Os custos não recuperados com inadimplentes precisam ser cobertos pelo condomínio através de:

• Rateio entre os condôminos adimplentes, OU
• Absorção pelo fundo de reserva, OU
• Aumento das despesas ordinárias

Exemplo Prático:

Um condomínio com 50 unidades tem inadimplência de 5 unidades. Custos com cobrança: R$ 2.000,00

7. LEI COMPLEMENTAR 214/2025 - REFORMA TRIBUTÁRIA

Situação Legislativa

Lei Complementar nº 214/2025
Sanção: Janeiro de 2025
Status: Já em vigor - Transição de 2026 até 2032/2033

O Que a Lei Estabelece

A Lei Complementar 214/2025 institui o novo sistema tributário de consumo brasileiro, criando dois novos tributos estruturais:

• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) - tributo federal
• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) - tributo estadual e municipal

Estes tributos substituirão gradualmente os tributos antigos (ICMS, PIS, COFINS, IPI).

Cronograma de Implementação

Efeitos Práticos na Vida Condominial

Impacto Direto nas Cotas Condominiais:

As cotas condominiais em si não serão tributadas diretamente pelos novos impostos. O impacto é indireto.

Impacto Indireto nos Serviços Contratados:

Os prestadores de serviços contratados pelo condomínio (portaria, limpeza, segurança, manutenção de elevadores, vigilância) sofrerão alteração em sua carga tributária sob o novo modelo.

Serviços Afetados:

Mecanismo de Impacto:

1. Prestadores de serviços terão sua estrutura de custos alterada pela reforma tributária
2. Prestadores repassarão esses aumentos aos condomínios através de reajustes contratuais
3. Condomínios repassarão os aumentos aos condôminos através de reajustes nas taxas mensais

Procedimento Prático:

1. A partir de 2026, condomínios receberão comunicações de prestadores de serviços sobre reajustes de preços
2. Síndico deve negociar as novas condições contratuais
3. Síndico deve comunicar aos condôminos sobre os reajustes necessários
4. Possível necessidade de assembleia para aprovação de aumentos nas taxas

Impacto Estimado nas Taxas Condominiais:

A reforma tributária pode resultar em aumento nas despesas com serviços terceirizados, que será refletido nas taxas condominiais mensais.

RESUMO DOS EFEITOS PRÁTICOS DIRETOS

CRONOGRAMA ESPERADO DE IMPLEMENTAÇÃO

CONCLUSÃO

As legislações em tramitação e aquelas já sancionadas impactarão significativamente a gestão condominial em 2026. Síndicos e administradores precisam estar preparados para implementar as mudanças exigidas pelas leis, comunicar adequadamente os condôminos sobre os impactos financeiros e manter a conformidade jurídica com as novas exigências legais.

A preparação antecipada, o acompanhamento da tramitação legislativa e a comunicação clara com os condôminos são fundamentais para atravessar este período de transição com segurança jurídica e estabilidade financeira.