A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu revisitar o entendimento firmado no Tema 886 dos recursos repetitivos, que trata da responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais quando há promessa de compra e venda de imóvel.

O tema, originalmente fixado em 2014, estabelece que, quando o promitente comprador já tiver a posse do imóvel e o condomínio tiver ciência inequívoca da transação, o promitente vendedor não seria responsável pelas dívidas condominiais. Contudo, ao longo dos últimos anos, a forma como essa tese vem sendo aplicada tem variado significativamente, inclusive entre os próprios ministros do STJ, o que vem gerando insegurança jurídica nas instâncias inferiores.

A ministra Isabel Gallotti propôs a revisão da tese, destacando que há interpretações conflitantes acerca da natureza propter rem das cotas condominiais — ou seja, obrigações que acompanham o bem imóvel, independentemente da titularidade. Em casos recentes, o próprio STJ já entendeu que ambas as partes (vendedor e comprador) podem ser legitimadas para responder pelas dívidas condominiais.

Essa divergência levou a 2ª Seção a aprovar a revisão do Tema 886, com a seguinte problemática: a obrigação de pagar as cotas condominiais, por sua natureza vinculada à coisa (propter rem), gera legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor e promitente comprador para ações de cobrança?

Com essa decisão, o STJ determinou a suspensão de todos os recursos especiais e agravos relacionados ao tema, que estejam em trâmite nos tribunais de segundo grau e no próprio Superior Tribunal. Também foi autorizada a comunicação a entidades representativas, para que avaliem sua participação no processo como amici curiae, contribuindo com argumentos técnicos e jurídicos.

Essa discussão é de extrema importância para síndicas, síndicos e administradoras, pois impacta diretamente na forma de conduzir ações de cobrança e na segurança das finanças condominiais. O SINDICOND acompanhará de perto o desdobramento dessa revisão e manterá seus associados atualizados sobre as possíveis implicações legais.

Processos relacionados:

REsp 2.100.395
REsp 2.015.740

Fonte: CONJUR – Consultor Jurídico. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2025-mai-30/stj-vai-reanalisar-se-vendedor-responde-por-condominio-apos-posse-do-comprador/