Introdução

A gestão de condomínios envolve diversas responsabilidades, especialmente quando surgem problemas estruturais que podem comprometer a segurança e o patrimônio dos Condôminos.

A legislação brasileira, notadamente o Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e a Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínios e Incorporações), estabelece as diretrizes e as responsabilidades do Síndico e, por extensão contratual, da administradora do condomínio.

Responsabilidades do Síndico

O Código Civil, em seu artigo 1.348, elenca as principais atribuições do Síndico.

No contexto de problemas estruturais, destacam-se:

• Diligência e Conservação

Compete ao Síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores (Art. 1.348, V).

Isso inclui a manutenção preventiva e corretiva da edificação para evitar o surgimento ou agravamento de problemas estruturais.

• Obras e Reparos

O Síndico deve realizar obras necessárias à conservação da edificação.

Para obras úteis, é necessária a aprovação da maioria dos Condôminos, e para obras voluptuárias, o voto de dois terços dos Condôminos (Art. 1.341).

Em caso de obras urgentes e de custo excessivo, o Síndico ou qualquer Condômino pode tomar a iniciativa, mas deve comunicar imediatamente à assembleia, que deverá ser convocada com urgência (Art. 1.341, §2º e §3º).

• Cumprimento da Convenção e Regimento Interno

O Síndico deve cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia (Art. 1.348, IV).

Muitas convenções detalham procedimentos para a manutenção e reparos estruturais.

• Representação do Condomínio

O Síndico representa, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns (Art. 1.348, II).

Isso inclui acionar construtoras em caso de vícios construtivos ou tomar medidas judiciais para reparos urgentes.

• Seguro da Edificação

É dever do Síndico realizar o seguro da edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial (Art. 1.346). Problemas estruturais podem estar cobertos por apólices específicas ou agravar riscos cobertos.

Responsabilidade Civil e Criminal do Síndico

A omissão ou negligência do Síndico na gestão da manutenção e na solução de problemas estruturais pode acarretar sua responsabilização civil e, em casos mais graves, criminal.

• Responsabilidade Civil

Se a falta de manutenção ou a demora em agir causar danos aos Condôminos ou a terceiros, o Síndico pode ser obrigado a indenizar os prejuízos, caso comprovada sua culpa (negligência, imprudência ou imperícia).

A responsabilidade pode ser solidária com o condomínio em algumas situações.

• Responsabilidade Criminal

Em situações extremas, como desabamentos com vítimas devido à negligência comprovada na manutenção estrutural, o Síndico pode responder criminalmente por lesão corporal culposa ou homicídio culposo.

Responsabilidades da Administradora de Condomínios

A administradora de condomínios atua como uma prestadora de serviços, auxiliando o Síndico na gestão condominial.

Suas responsabilidades são definidas em contrato e, geralmente, derivam das atribuições do Síndico que são delegadas.

• Auxílio na Gestão da Manutenção

A administradora pode ser contratada para auxiliar no planejamento e execução da manutenção predial, incluindo a cotação de serviços para reparos estruturais, acompanhamento de obras e gestão de contratos com prestadores.

• Assessoria Técnica e Jurídica

Muitas administradoras oferecem assessoria técnica (engenharia, arquitetura) e jurídica, que pode ser crucial na identificação e solução de problemas estruturais, bem como na orientação sobre as responsabilidades legais.

• Gestão Financeira

A administradora geralmente cuida da gestão financeira, incluindo a arrecadação de fundos para obras e a prestação de contas.

Responsabilidade da Administradora

A responsabilidade da administradora é, via de regra, contratual.

Ela responde perante o condomínio por falhas na prestação dos serviços contratados.

Se a administradora for negligente em suas obrigações contratuais relacionadas à manutenção ou à gestão de problemas estruturais, e isso causar dano ao condomínio ou aos condôminos, ela poderá ser responsabilizada civilmente.

É importante ressaltar que a contratação de uma administradora não exime o Síndico de suas responsabilidades legais. O Síndico continua sendo o principal responsável pela gestão do condomínio, devendo fiscalizar os atos da administradora.

Procedimentos Recomendados Diante de Problemas Estruturais

1. Identificação e Laudo Técnico

Ao identificar um problema estrutural, o Síndico deve providenciar um laudo técnico elaborado por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto) para atestar a natureza, a extensão, as causas e os riscos do problema, além de indicar as soluções.

2. Comunicação aos Condôminos

O Síndico deve comunicar de forma transparente aos condôminos a existência do problema, apresentando o laudo técnico e as propostas de solução.

3. Convocação de Assembleia

Para deliberar sobre obras necessárias, especialmente as de custo elevado, o Síndico deve convocar uma assembleia geral, apresentando orçamentos e prazos. A aprovação da assembleia é fundamental para a legitimidade das ações e para o rateio das despesas.

4. Adoção de Medidas Urgentes

Se o problema estrutural apresentar risco iminente, o Síndico deve tomar as medidas emergenciais cabíveis para garantir a segurança, mesmo antes da aprovação em assembleia, comunicando os fatos posteriormente (Art. 1.341, §2º).

5. Acompanhamento das Obras

O Síndico (e a administradora, se contratada para tal) deve acompanhar a execução das obras de reparo, garantindo a qualidade dos serviços e o cumprimento dos prazos.

6. Verificação de Garantias

Em caso de edificações novas, verificar se o problema estrutural está coberto pela garantia da construtora (geralmente de 5 anos para solidez e segurança da obra, conforme Art. 618 do Código Civil).

Legislação Aplicável e Fontes de Consulta

• Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002): Artigos 618, 1.331 a 1.358.

• Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínios e Incorporações): Ainda aplicável no que não conflitar com o Código Civil.

• Normas Técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas): Especialmente as relacionadas à manutenção predial (ex: ABNT NBR 5674) e desempenho de edificações (ex: ABNT NBR 15575).

• Convenção do Condomínio e Regimento Interno.

• Jurisprudência dos Tribunais.

Conclusão Preliminar da Análise

A responsabilidade pela gestão de problemas estruturais em condomínios é primordialmente do Síndico, que deve agir com diligência para garantir a segurança e a conservação da edificação.

A administradora, quando contratada, assume responsabilidades contratuais de auxílio ao Síndico, mas não o substitui em suas obrigações legais.

O conhecimento da legislação, a assessoria técnica especializada e a comunicação transparente com os condôminos são fundamentais para uma gestão eficaz e para mitigar riscos de responsabilização.