O zelador é uma figura central na rotina e no bom funcionamento de qualquer condomínio, seja ele residencial ou comercial.

Sua presença e atuação diligente são cruciais para a conservação do patrimônio, a segurança, a ordem e o bem-estar dos moradores e usuários. No entanto, as exatas atribuições desse profissional podem gerar dúvidas, sendo fundamental compreendê-las sob a ótica da legislação brasileira, das convenções coletivas da categoria e das práticas de mercado.

Esta matéria visa esclarecer as principais funções e responsabilidades do zelador, diferenciando seu papel do síndico e de outros colaboradores, e destacando os limites de sua atuação.

Base Legal e Normativa: Onde Encontrar as Funções do Zelador?

A definição das funções do zelador não se encontra em um único diploma legal de forma exaustiva, mas é construída a partir de um conjunto de normas e práticas:

1. Consolidação das Leis do Trabalho (CLT):

A CLT estabelece os direitos e deveres gerais dos empregados, incluindo o zelador.

Aspectos como jornada de trabalho, horas extras, férias, e registro em carteira são regidos por ela.

Embora não detalhe as funções específicas do zelador, ela é a base para a relação de emprego.

2. Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002):

O Código Civil, em seus artigos 1.331 a 1.358-A, trata da administração de condomínios.

O artigo 1.348 descreve as competências do síndico, e muitas das funções do zelador surgem como um auxílio direto ao síndico no cumprimento desses deveres, especialmente no que tange à “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores” (Art. 1.348, V).

3. Convenções Coletivas de Trabalho (CCTs):

Estas são, talvez, as fontes mais detalhadas sobre as atribuições específicas do zelador.

Firmadas entre os sindicatos dos empregados em edifícios e condomínios e os sindicato patronais (SINDICOND), as CCTs variam de região para região e costumam listar um rol de tarefas inerentes à função.

É crucial consultar a CCT aplicável à localidade do condomínio.

4. Contrato Individual de Trabalho:

O contrato firmado entre o condomínio e o zelador também pode especificar atribuições, desde que não contrariem a legislação, a CCT e a natureza da função.

5. Regimento Interno e Convenção do Condomínio:

Estes documentos internos podem detalhar certas responsabilidades e procedimentos que o zelador deve seguir ou ajudar a fiscalizar, sempre em consonância com as normas superiores.

Principais Funções e Responsabilidades do Zelador:

Com base nas fontes mencionadas, as funções típicas de um zelador de condomínio incluem:

• Supervisão Geral e Conservação

Inspecionar diariamente as áreas comuns (corredores, halls, elevadores, garagens, piscinas, playgrounds, jardins) para verificar seu estado de conservação e limpeza.

Fiscalizar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas, bombas d’água, portões automáticos, interfones, sistemas de CFTV e outros equipamentos de uso comum.

Zelar pela ordem, disciplina e pelo cumprimento do regimento interno e das normas de segurança do condomínio.

Comunicar imediatamente ao síndico ou à administradora qualquer irregularidade, dano ou necessidade de reparo identificada.

• Liderança e Orientação de Equipe (quando aplicável)

Atuar como preposto do síndico perante os demais funcionários do condomínio (porteiros, faxineiros, jardineiros, piscineiros), transmitindo ordens e fiscalizando o cumprimento das tarefas.

Distribuir os serviços de limpeza e manutenção, orientando sobre a forma correta de execução.

Controlar horários de entrada e saída da equipe, escalas de folga e férias (em conjunto com o síndico, se não houver terceirização dessas atividades).

• Manutenção Preventiva e Pequenos Reparos

Realizar pequenos reparos emergenciais que não exijam conhecimento técnico especializado ou coloquem em risco sua segurança (ex: troca de lâmpadas queimadas, pequenos apertos em torneiras, desentupimentos simples).

Acompanhar e fiscalizar os serviços de manutenção preventiva e corretiva realizados por empresas terceirizadas ou técnicos especializados.

Manter um cronograma de manutenções preventivas (ex: limpeza de caixas d’água, recarga de extintores, revisão de elevadores) e alertar o síndico sobre os prazos.

• Controle de Materiais e Correspondências

Controlar o estoque e solicitar a compra de materiais de limpeza, produtos para piscina, ferramentas e outros insumos necessários para a manutenção do condomínio.

Receber e distribuir as correspondências e encomendas destinadas aos Condôminos (a forma como isso é feito pode variar significativamente conforme o porte e a estrutura do condomínio).

• Atendimento e Comunicação

Ser um canal de comunicação entre os moradores, o síndico e a administradora, recebendo e encaminhando solicitações, reclamações e sugestões.

Orientar moradores e funcionários sobre o uso adequado das áreas comuns e equipamentos.

Acompanhar mudanças, controlando o acesso e zelando para que não causem danos às áreas comuns.

• Segurança Patrimonial (Apoio)

Verificar o fechamento de portões e acessos.

Relatar a presença de pessoas estranhas ou atividades suspeitas.

Conhecer os procedimentos em caso de emergência (acionamento de alarmes, contato com bombeiros, polícia, defesa civil).

O Que o Zelador NÃO Deve Fazer (Limites da Função):

É igualmente importante definir o que extrapola as atribuições do zelador, evitando desvio de função e sobrecarga de trabalho:

• Tarefas que Exigem Habilitação Técnica Específica

Grandes reparos elétricos ou hidráulicos, consertos em elevadores, manuseio de produtos químicos perigosos sem o devido treinamento e Equipamentos de Proteção Individual (EPIs).

• Funções Administrativas do Síndico

O zelador não é um “sub-síndico”. Atividades como gestão financeira, cobrança de inadimplentes, aplicação de multas (embora possa relatar a infração), convocação de assembleias e representação legal do condomínio são de responsabilidade do síndico, podendo este ter o auxílio de uma administradora.

• Serviços Particulares para Condôminos

Realizar reparos ou outros serviços dentro das unidades privativas dos moradores durante seu horário de trabalho no condomínio é vedado, pois configura desvio de sua função principal de zelar pelas áreas comuns.

• Tomada de Decisões Políticas ou Administrativas Relevantes

O zelador executa e supervisiona, mas as decisões estratégicas e administrativas são do síndico e da assembleia.

• Acúmulo Indevido de Funções

Embora em condomínios menores possa haver alguma flexibilidade, o acúmulo de funções distintas (ex: zelador também ser o faxineiro principal ou o porteiro em tempo integral) deve ser analisado com cuidado, observando a Convenção Coletiva de Trabalho da categoria, que pode prever adicional por acúmulo de função ou até mesmo proibir certas combinações.

Aspectos Trabalhistas Importantes:

• Jornada de Trabalho:

Deve respeitar os limites legais ou o que for estabelecido na CCT (muitas preveem jornadas específicas, como 12x36 para algumas funções em condomínios).

• Horas Extras:

Se a jornada for excedida, o pagamento de horas extras é devido.

• Moradia:

É comum que o zelador resida no condomínio. Nesses casos, a CCT e o contrato de trabalho devem especificar se a moradia é “salário-utilidade” (integrando a remuneração) ou se é concedida “para” o trabalho (não integrando, mas sendo uma condição para o exercício da função).

Isso tem reflexos em encargos e verbas rescisórias.

• EPIs:

O condomínio deve fornecer os Equipamentos de Proteção Individual necessários para as tarefas que ofereçam risco.

O zelador desempenha um papel multifacetado e essencial para a harmonia e a manutenção do condomínio.

Suas funções são primariamente de supervisão, conservação e garantia do bom funcionamento das instalações e serviços comuns.

Conhecer as atribuições definidas pela legislação, pela Convenção Coletiva de Trabalho da sua região e pelo contrato individual é fundamental para uma relação de trabalho clara e produtiva, beneficiando o profissional, o síndico e todos os Condôminos.