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Entre tantas atribuições do Síndico, uma delas, da maior importância, é a revitalização das fachadas. A fachada é o cartão de visita dos Condomínios. E a sua preservação ajuda inclusive a valorizar os imóveis.

Mas, afinal de contas, quais as questões legais que envolvem a conservação? E também os aspectos práticos sobre a manutenção?

Para orientar todos os atores que convivem no Condomínio – Síndicos, Administradoras, colaboradores e Condôminos -, o Sindicond detalha todos estes aspectos, em uma série de reportagens.

Em primeiro lugar, o que são as fachadas e quais elementos as compõem? Quem explica é a arquiteta Inês Scisci Maciel, de Campinas.

“São as estruturas das paredes externas, janelas, vidros ( transparente ou colorido), portas, gradil de sacada, fechamento de sacada, portões de garagem. As fachadas dos prédios são muito afetadas pelo tempo, a incidência solar, ventos, chuvas, etc. Por isso recomenda-se que a cada 10 anos elas sejam reformadas”, informou Inês.

Mas o presidente do Sindicond, José Luiz Bregaida, ressalta que a conservação da fachada externa é de responsabilidade dos proprietários.  E a conservação da fachada interna é dos proprietários e inquilinos. Bregaida explica também que o morador deve seguir o que está descrito na Convenção Condominial. 

“A renovação da Fachada será definida pelos proprietários, caso queiram defiram o rumo dos trabalhos, como contratação de arquiteto e engenheiro aprovados em assembleia que irão cumprir o que foi definido pelos proprietários”, explicou o presidente do Sindicond.

O corpo jurídico do Sindicond disse que seria bom o Síndico contratar um laudo atestando as condições das fachadas e as obras necessárias para revitalizar as superfícies. Tanto a contratação do laudo quanto as obras exigem várias cotações de preços, para analisar o melhor custo benefício.

Fachada não pode ser descaracterizada

A revitalização das fachadas é algo extremamente sério. “Não pode descaracterizar a fachada, porque vai destruir a harmonia arquitetônica do imóvel”, informou o jurídico. Por sinal, esse é um assunto que gera muita discussão nos Condomínios e inclusive quais obras que descaracterizam as fachadas.

O artigo 1336, inciso 3, do Código Civil, proíbe alterar a forma e a cor da fachada das partes e das esquadrias externas, sacada, janela, porta, portão, entrada e saída de veículos. A modernização da fachada ou adição de novos elementos arquitetônicos mais modernos e resistentes, por exemplo, exigem aprovação em assembleia condominial.

A mudança da fachada solicitada pelos Condôminos exige alteração na convenção condominial. Antes é necessária a aprovação de assembleia e aprovação de dois terços dos moradores. Alguns juristas entendem que o quórum tem que ser unânime.

Assunto pode gerar discórdia em Condomínios

Segundo a arquiteta Inês, as alterações que mais causam discórdia são: os fechamentos de varanda, as portas de entrada dos apartamentos (considerada fachada interna) e as telas de proteção. 

“O morador deve ter consciência da padronização dos elementos. A regra é que se escolha um modelo de envidraçamento ou tela e todos sigam esse padrão. Em prédios novos esse envidraçamento já vem especificado no projeto e não pode ser alterado”, ressaltou Inês.

A arquiteta explica que caso o morador queira realizar uma mudança, deve comunicar ao Síndico e este apresenta a ideia à assembleia, que é quem definirá se é ou não alteração de fachada.

“Tem caso até que uma cortina de cor diferente pode ser considerada alteração de fachada. A instalação de ar condicionado também causa problemas, por isso tudo deve ser aprovado em assembleia”, mencionou Inês.

Fiscalização impede que fachada seja descaracterizada

Outro aspecto extremamente importante que muitos condomínios não observam é quanto a presença de varais, bicicleta, roupas, mini tevês, ar condicionado, tela de proteção, fechamento de vidro e grade nas varandas.

 Os síndicos têm que fazer uma fiscalização constante para evitar a presença desses elementos nas varandas e na parte externa dos imóveis, porque pode descaracterizar a fachada e até mesmo gerar processos na Justiça, explicou o advogado do Sindicond.

“Caso o prédio seja tombado pelo patrimônio histórico, nenhuma modificação deve ser feita sem aprovação do órgão competente. E o arquiteto responsável também deve ser consultado (caso esteja vivo). Aliás, acho que para uma modificação de fachada, independente deste ser tombado, o arquiteto autor do projeto deve ser consultado”, orientou a arquiteta Inês.

Casos podem parar na Justiça

O fechamento das varandas com vidro e grade, por exemplo, está sendo até tolerado pelo Judiciário, mas o jurídico explicou que precisa ser bem discreta, com armações finas e vidros transparentes.

Os Síndicos e o Judiciário também têm tolerado a instalação de telas de proteção, para evitar acidentes, como quedas das alturas, mas não podem alterar a fachada. O Judiciário tem dado ganho de causa dos moradores por questões de segurança.

Outro problema sério é a instalação de ar condicionado na parte externa, que fica visível, o que pode configurar alteração de fachada. Alguns moradores escondem o equipamento atrás das muretas da sacada. Os edifícios mais modernos já projetam os prédios prevendo instalação dos equipamentos.

Quando os Síndicos constatam alteração de fachada, pode advertir o morador, para voltar o imóvel ao estado anterior e se não o fizer, pode ser multado. Em caso de resistência à mudança, os gestores podem ingressar com ações na Justiça, para desfazer o serviço, informou o Jurídico.

Quando o morador insiste em não obedecer essas regras, o Síndico pode acionar a justiça e cabe ao magistrado decidir. “O juiz, na maioria das vezes, decide pelo bem estar do ser humano. Como pessoas com obesidade mórbida que não conseguem passar pelas portas, pessoas que precisam de janelas anti ruídos, adaptações para diferentes casos”, explicou a arquiteta Inês.

“A harmonia visual de um prédio e a conservação de sua fachada sempre valorizam o imóvel. Por isso devemos ter em mente que um prédio bem conservado sempre é valorizado”, ressaltou a arquiteta Inês.