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Expressão máxima do Condomínio enquanto compartilhamento de espaço, a garagem, ao lado das reclamações sobre barulho, animais e infiltrações, lidera disputas e discussões judiciais em condomínios.

Para a resolução amigável de muitos desses conflitos é indispensável a leitura da convenção do condomínio. Muitas vezes as convenções determinam que cada vaga de garagem é destinada a guarda de apenas um automóvel, proibindo neste caso que sejam estacionadas motos. Ainda é possível que a Convenção restrinja a guarda de qualquer outro objeto ou material nesses espaços.  

Atualmente, a legislação urbanística de muitos municípios pode exigir que o condomínio seja construído com a quantidade de vagas equivalente ao número de unidades, chegando a levar em conta o número de quartos do imóvel e localização.

Construções que não respeitam as determinações por erro de projeto ou outro motivo qualquer, terminam com problemas para ‘Habite-se’”, ressalta o advogado. A oferta de vagas diferenciadas para deficientes também é determinada pelo município, através do Código de Obras, deve regular o uso de vagas de garagem para essas pessoas. Em São Paulo, a Lei Municipal nº 15.649 determina que para edificações com mais de 100 vagas, pelo menos 1% deve ser reservada para deficientes.

Espaço comum ou exclusivo da propriedade autônoma

Desde abril de 2012, a venda ou o aluguel de vagas de garagem a não moradores. A Lei Federal nº 12.607 alterou a redação do artigo 1.331, do Código Civil, que permitia a comercialização das vagas se a convenção do condomínio não determinasse o contrário.

A garagem pode comportar-se como área de uso comum de todos os condôminos, onde cada um tem direito sobre este espaço físico, considerado como um todo. Assim, no Registro Geral de Imóveis, o espaço é observado como área comum nas próprias matrículas das unidades autônomas, conjugada com as demais áreas comuns correspondentes.

Igualmente o espaço também poderá constituir-se em direito vinculado a determinadas unidades autônomas, como acessório. No Registro Geral de Imóveis tal direito será traduzido em determinada fração ideal de área e estará observado na matrícula da respectiva unidade autônoma. A garagem, assim, é objeto de propriedade exclusiva (assim como é a unidade autônoma), mas acessória da unidade autônoma (tal como a fração ideal da coisa comum).

Em condomínios mais antigos, salvo as observações contratuais que tornam a garagem propriedade exclusiva referente à unidade, o sorteio para o revezamento de vagas pode ser alternativa a solução do problemas. Seja qual for a opção do condomínio, é indispensável a observância da convenção e que qualquer padronização ou tolerância passe pela aprovação de uma assembleia e esteja de encontro com o artigo 1.336, IV do Código Civil, que determina nos deveres dos condôminos a obrigação de utilizar as áreas do condomínio de forma a não prejudicar o sossego, salubridade e segurança dos moradores.

O condomínio em edifícios é formado por dois elementos: as unidades autônomas e a área comum. O termo “unidade autônoma” compreende qualquer unidade habitacional (apartamento, casa.) ou profissional (sala, loja, escritório, conjunto etc.) Esse é o o elemento principal, objeto de propriedade exclusiva. Já a área comum (alicerces, hall de entrada, portaria, jardins, escadas, corredores etc.) é considerada acessório da unidade autônoma, e objeto de co-propriedade. Cada condômino tem uma fração ideal da área comum, na medida de sua unidade autônoma. É vedado o uso exclusivo de áreas comuns por um só dos condôminos (cf. art. 3º, in fine).