Fundo de Reserva é assunto bastante discutido durante as primeiras assembleias do ano. É ele que garante ao Condomínio verbas e recursos caso haja emergências ou necessidades não previstas no planejamento financeiro das contas e custos de manutenção e administração habituais. Dessa forma, o Condomínio tem garantia e estabilidade caso problemas distintos necessitem de recursos imediatos, sem a necessidade de um rateio extra entre Moradores e Condôminos.

O Fundo de Reserva é previsto pelo Código Civil, conforme apontam o: artigo 1334, inciso I:

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

Dessa forma, é regido pela Convenção formada em assembleia, qual o valor do fundo de reserva, seu percentual correspondente na cota condominial habitual e as situações em que poderá ser utilizado.  

Um dos apontamentos mais pertinentes ao assunto é a responsabilidade do pagamento quando o imóvel é locado: quem deve pagar os custos do Fundo de Reserva: proprietário ou inquilino? Na dúvida, vale recorrer ao que diz a Lei do Inquilinato, Lei 8.245/91

Art. 22. O locador é obrigado a:

X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Contudo, a responsabilidade do pagamento do Fundo de Reserva do condomínio pode passar a ser do locador, como previsto pela mesma Lei:

Note:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º – Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

É fundamental que a Convenção Condominial seja bastante clara sobre os dispostos da forma de como usar o recurso, limite a ser arrecadado e outras responsabilidades. Caso não existam determinações, é dever do Síndico discutir o Fundo de Reserva em assembleia, seja em caráter ordinário ou extraordinário. Vale sabe saber que a aprovação da pauta Fundo de Reserva pode se dar por maioria simples dos presentes.

O Fundo de Reserva forma um patrimônio importante para o condomínio. Vale a pesquisa sobre investimentos e formas de fazê-lo crescer, desde que haja possibilidade de resgate imediato.