A recém-publicada Nota Conjunta nº 4 da Receita Federal trouxe esclarecimentos cruciais para a gestão de condomínios edilícios em todo o país. A nova orientação técnica confirma que a obrigatoriedade de emissão de notas fiscais não se traduz na cobrança de impostos sobre a taxa condominial tradicional.
Como regra geral, os condomínios não devem pagar o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) nem a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS). A determinação segue as diretrizes do artigo 26 da Lei Complementar nº 214/2025, atualizada pela Lei Complementar nº 227/2026. [1] A justificativa legal e prática é simples: a cota mensal paga pelos moradores não configura faturamento ou atividade econômica. Trata-se de um mero rateio de despesas para o custeio coletivo de bens comuns, como o salário dos funcionários e as contas de água e luz. Como não há venda de produtos ou prestação de serviços para o mercado, a incidência tributária está descartada na arrecadação ordinária.
Conheça as 3 exceções legais
O cenário muda apenas se o condomínio se enquadrar em três hipóteses específicas previstas pela legislação atual. Nestes casos isolados, a cobrança de tributos poderá ocorrer:


• Arrecadação externa superior a 20%: ocorre quando as taxas cobradas dos condôminos representam menos de 80% da receita total do prédio. É o caso de condomínios que lucram com a exploração de áreas comuns, como o aluguel do topo para antenas de telefonia, anúncios publicitários na fachada ou locação de salões de festas para terceiros.  

• Opção pelo regime regular: quando o próprio condomínio escolhe, por decisão de gestão, aderir formalmente ao regime regular de tributação.

• Importação de bens ou serviços: quando a administração contrata insumos do exterior. O alerta vale especialmente para a contratação direta de softwares de gestão, aplicativos ou serviços de armazenamento em nuvem de fornecedores estrangeiros.


Com a nova nota técnica, síndicos e administradoras devem atualizar seus processos de emissão de documentos fiscais, mas os moradores podem ficar tranquilos: o boleto mensal do condomínio não sofrerá acréscimo de impostos por conta dessa nova exigência administrativa.

Depto. Jurídico
SINDICOND