Imagine um condomínio com 100 unidades. Estatisticamente, pelo menos 14 delas estão com a taxa condominial em atraso neste momento. É o que revela o índice de inadimplência condominial do Brasil em 2024 — 13,84% segundo levantamento do setor —, o maior registrado nos últimos anos. O impacto é imediato: menos recursos para manutenção, pressão sobre o orçamento, e moradores que pagam em dia sendo onerados para cobrir o déficit dos que não pagam.

Para o síndico, lidar com a inadimplência é uma das atribuições mais sensíveis da gestão — porque exige firmeza jurídica sem abrir mão do respeito e da ética nas relações com os moradores. O SINDICOND preparou este guia completo para orientar síndicos e síndicas a agirem de forma legal, eficaz e sem gerar passivos jurídicos para o condomínio.

O que diz a lei sobre inadimplência condominial

O Código Civil Brasileiro é claro: conforme o artigo 1.336, é obrigação do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na Convenção. O não pagamento autoriza o condomínio a aplicar juros de 1% ao mês, multa de até 2% sobre o valor em atraso e correção monetária.

Com a atualização do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), a cobrança condominial ficou mais ágil. As despesas passaram a ser consideradas título executivo extrajudicial — o que significa que o condomínio pode ingressar diretamente com ação de execução, sem necessidade de aguardar sentença condenatória prévia.

O cronograma de cobrança recomendado

O síndico deve ter um protocolo padronizado de cobrança, aprovado em assembleia e documentado no regimento interno. Veja a sequência recomendada:

• 3 dias após o vencimento: envio automático de lembrete amigável por e-mail, WhatsApp ou aplicativo do condomínio.
• 7 dias após o vencimento: notificação formal por escrito, com o valor atualizado e prazo para regularização.
• 15 dias após o vencimento: tentativa de contato por telefone e proposta de parcelamento, se o inadimplente demonstrar dificuldade financeira temporária.
• 30 dias após o vencimento: notificação extrajudicial via cartório ou carta registrada com aviso de recebimento.
• 90 dias sem pagamento: encaminhamento para ação de execução judicial. Neste ponto, a cobrança é feita com rapidez pelo novo CPC.

O que o síndico PODE e o que NÃO PODE fazer

Práticas legais e recomendadas

• Cobrar juros e multa previstos no Código Civil e na Convenção.
• Impedir o inadimplente de votar em assembleias (art. 1.335 do Código Civil).
• Protestar o boleto vencido em cartório (permitido em São Paulo e outros estados).
• Ajuizar ação de execução com base no boleto como título extrajudicial.
• Em casos extremos de inadimplência reiterada: requerer penhora de bens, inclusive o imóvel.

Práticas ilegais que geram passivo jurídico

• Expor o nome do inadimplente em mural de áreas comuns ou grupos de WhatsApp — pode configurar dano moral.
• Cortar fornecimento de água ou energia elétrica da unidade inadimplente — proibido por lei.
• Impedir o morador inadimplente de acessar seu próprio imóvel — ilegal.
• Conceder descontos nas multas e juros sem aprovação em assembleia — vedado pelo Código Civil.
• Usar tom vexatório ou constrangedor em qualquer comunicação de cobrança.

Estratégias preventivas que funcionam

A melhor estratégia de cobrança é aquela que não precisa chegar ao judicial. Condomínios que investem em comunicação transparente, diversificação das formas de pagamento (boleto, Pix, cartão) e campanhas de conscientização sobre o impacto da inadimplência tendem a manter taxas de inadimplência significativamente abaixo da média de mercado.

O SINDICOND também recomenda que o síndico mantenha um fundo de contingência específico para cobrir eventuais períodos de inadimplência elevada, evitando que o caixa do condomínio entre no vermelho e que os moradores adimplentes sejam onerados por rateios extraordinários.