Entenda Seus Direitos e Deveres!

Prezados Condôminos e Síndicos,

Este comunicado tem como objetivo esclarecer uma dúvida comum e de grande importância para a saúde financeira e administrativa dos condomínios: a possibilidade de ingressar com ações de cobrança de taxas condominiais nos Juizados Especiais Cíveis (JECs), popularmente conhecidos como “pequenas causas”.

A boa notícia é que, sim, os condomínios podem se valer dessa via processual, uma alternativa que oferece diversas vantagens, como maior rapidez e menor custo, sempre dentro dos limites e procedimentos estabelecidos pela legislação brasileira.

Entender essa possibilidade é fundamental para que Síndicos possam atuar de forma mais eficiente na gestão da inadimplência e para que os Condôminos compreendam os mecanismos legais disponíveis para garantir o cumprimento das obrigações condominiais, essenciais para a manutenção e valorização do patrimônio de todos.

A Base Legal: O Que Diz a Lei?

A discussão sobre a legitimidade dos condomínios para propor ações nos Juizados Especiais Cíveis já foi bastante debatida no meio jurídico.

Embora a Lei nº 9.099/95, que rege os Juizados Especiais, não mencione expressamente o condomínio em seu rol de legitimados ativos (art. 8º), a jurisprudência, ou seja, o conjunto de decisões reiteradas dos tribunais, consolidou o entendimento favorável.

Os principais fundamentos legais que sustentam essa possibilidade são:

1. Lei nº 9.099/95 (Lei dos Juizados Especiais)

• Artigo 3º, inciso I: Define a competência dos JECs para processar e julgar causas cíveis de menor complexidade, cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo vigente. Muitas ações de cobrança de cotas condominiais se enquadram nesse limite de valor.

• Artigo 3º, inciso II: Estabelecia a competência para as causas enumeradas no artigo 275, inciso II, do antigo Código de Processo Civil (CPC/1973).

Este artigo, por sua vez, previa o procedimento sumário para a “cobrança ao Condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio” (alínea ‘b’).

2. Código de Processo Civil de 2015 (CPC/2015)

• Artigo 1.063: Determinou que, até a edição de lei específica, as causas previstas no art. 275, II, do CPC/73 (incluindo a cobrança de condomínio) continuariam observando o procedimento sumário, naquilo que fosse compatível com o novo CPC.

Isso reforçou a aplicabilidade do rito mais célere para essas demandas.

• Artigo 784, inciso X: Um avanço significativo do CPC/2015 foi considerar o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral (desde que documentalmente comprovadas), como título executivo extrajudicial.

Isso significa que a dívida condominial, por si só, já pode embasar uma ação de execução, que é ainda mais rápida que a ação de cobrança.

Os Juizados Especiais também são competentes para processar execuções de títulos extrajudiciais dentro do limite de 40 salários mínimos.

3. Entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ)

O STJ, corte máxima para uniformização da interpretação da lei federal, tem se posicionado favoravelmente à atuação dos condomínios nos Juizados Especiais.

Em decisões importantes, como no Recurso em Mandado de Segurança (RMS) nº 67.746, o tribunal reconheceu que, pela similaridade de interesses e pela natureza da cobrança, as associações de moradores (e, por equiparação, os condomínios) podem ajuizar ações de cobrança nos JECs, desde que o valor da causa respeite o teto legal.

A fundamentação principal reside no critério do valor da causa (art. 3º, I, da Lei 9.099/95) como definidor da competência dos juizados.

4. Enunciado 9 do FONAJE (Fórum Nacional de Juizados Especiais)

Os enunciados do FONAJE, embora não tenham força de lei, servem como importante orientação para os juízes dos Juizados Especiais em todo o país.

O Enunciado 9 estabelece que:

“O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do art. 275, inciso II, item b, do Código de Processo Civil (de 1973)”.

Este enunciado é um forte argumento a favor da legitimidade ativa do condomínio.

Vantagens de Recorrer ao Juizado Especial

Optar pelo Juizado Especial para a cobrança de taxas condominiais em atraso pode trazer benefícios significativos para o condomínio:

• Celeridade Processual

Os processos nos JECs costumam tramitar de forma muito mais rápida em comparação com a Justiça Comum.

Os prazos são mais curtos e os procedimentos são simplificados.

• Menor Custo

As custas processuais nos Juizados Especiais são, em regra, inexistentes no primeiro grau de jurisdição (ou seja, até a sentença do juiz).

Somente em caso de recurso é que podem incidir custas.

Além disso, para causas de até 20 salários mínimos, a presença de advogado é facultativa, embora sempre recomendável para garantir a melhor defesa dos interesses do condomínio.

• Informalidade e Simplicidade

Os JECs são regidos pelos princípios da oralidade, simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade.

Isso torna o processo menos burocrático.

• Conciliação Estimulada

Uma das marcas dos Juizados Especiais é a busca pela conciliação entre as partes.

Muitas vezes, uma audiência de conciliação pode resolver o litígio de forma amigável e rápida, evitando o desgaste de um processo judicial mais longo.

• Efetividade na Recuperação de Créditos

Com a possibilidade de execução do título extrajudicial (dívida condominial comprovada), o condomínio pode obter o pagamento de forma mais direta e eficaz.

Limites e O Que Pode Ser Cobrado

Apesar das vantagens, é importante observar alguns limites:

• Valor da Causa

A ação no Juizado Especial Cível está limitada a causas cujo valor não ultrapasse 40 salários mínimos.

Se o débito condominial for superior a esse teto, a ação deverá ser proposta na Justiça Comum.

• Tipo de Ação

A jurisprudência e o Enunciado 9 do FONAJE são mais claros quanto à possibilidade de cobrança de taxas condominiais (ordinárias e extraordinárias) e à execução dessas dívidas.

Questões mais complexas, que demandem perícia técnica aprofundada ou envolvam outras discussões além da simples cobrança, podem não ser adequadas ao rito dos Juizados Especiais, que visam causas de menor complexidade.

• Representação do Condomínio

O condomínio é representado em juízo pelo Síndico, que deverá apresentar a ata de eleição e os documentos que comprovem a dívida.

Como o Condomínio Deve Proceder?

Para ingressar com uma ação de cobrança no Juizado Especial, o Síndico, representando o condomínio, deve seguir alguns passos básicos:

1. Reunir a Documentação

É crucial ter todos os documentos que comprovem a dívida, como:

• Convenção do Condomínio e Regimento Interno.

• Ata da assembleia que elegeu o Síndico.

• Atas das assembleias que aprovaram as despesas e as cotas condominiais em cobrança.

• Planilha detalhada do débito, atualizada com juros e multa previstos na convenção ou na lei (Código Civil, art. 1.336, §1º).

• Comprovantes de tentativas de cobrança amigável (notificações, e-mails, etc.), se houver.

• Identificação do Condômino devedor (nome completo, CPF, unidade).

2. Procurar o Juizado Especial

O Síndico deve se dirigir ao Juizado Especial Cível competente (geralmente o do local do imóvel ou do domicílio do devedor).

3. Atermação (para causas de até 20 salários mínimos sem advogado)

Se a causa for de até 20 salários mínimos e o condomínio optar por não contratar um advogado inicialmente, o pedido pode ser feito oralmente no próprio Juizado, sendo reduzido a termo por um funcionário (atermação).

4. Petição Inicial (com advogado ou para causas acima de 20 salários mínimos)

Para causas entre 20 e 40 salários mínimos, ou caso o condomínio prefira, a ação deve ser iniciada por meio de uma petição elaborada por um advogado.

5. Acompanhar o Processo

Após o ingresso da ação, é fundamental acompanhar os andamentos processuais, comparecer às audiências designadas (de conciliação e, se necessário, de instrução e julgamento) e cumprir as determinações judiciais.

A Importância da Cobrança Judicial para a Saúde Financeira do Condomínio

A inadimplência das taxas condominiais é um dos maiores desafios enfrentados pelos Síndicos e afeta diretamente a todos os Condôminos.

Quando um ou mais moradores deixam de pagar suas cotas, o orçamento do condomínio fica comprometido, dificultando o pagamento de despesas essenciais como água, luz, funcionários, manutenção, seguros e melhorias.

Recorrer à cobrança judicial, incluindo a via dos Juizados Especiais, não é apenas um direito, mas muitas vezes um dever do Síndico para proteger os interesses da coletividade condominial.

Essa medida visa:

• Garantir a arrecadação necessária: Para cobrir os custos operacionais e investimentos no condomínio.

• Combater a impunidade: Evitando que a inadimplência se torne uma prática recorrente e desestimulando outros Condôminos a deixarem de cumprir suas obrigações.

• Promover a justiça: Fazendo com que todos contribuam para as despesas comuns, conforme determina a lei e a convenção.

• Manter a valorização do imóvel: Um condomínio com as finanças em dia consegue realizar manutenções e melhorias que valorizam o patrimônio de todos.

A possibilidade de os condomínios moverem ações de cobrança nos Juizados Especiais Cíveis é uma ferramenta legal valiosa e cada vez mais consolidada.

Ela oferece um caminho mais rápido, econômico e simplificado para a recuperação de créditos, contribuindo significativamente para a gestão eficiente da inadimplência e para a manutenção da saúde financeira do condomínio.

É fundamental que Síndicos e Condôminos estejam cientes dessa alternativa e, quando necessário, busquem orientação jurídica para utilizá-la da melhor forma, sempre respeitando os direitos e deveres de todas as partes envolvidas.

A gestão condominial transparente e o cumprimento das obrigações por todos são a chave para um ambiente harmonioso e um patrimônio bem cuidado.

Nota de esclarecimento: 

Embora a legislação dos Juizados Especiais não mencione expressamente os condomínios como partes legitimadas a propor ações, a jurisprudência majoritária, inclusive do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem reconhecido essa possibilidade com base na natureza da cobrança e no valor da causa. No entanto, é recomendável que o condomínio consulte seu advogado para verificar a aceitação local desta prática junto ao Juizado Especial de sua comarca.