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Problema comum e muitas vezes subestimado, a presença de ar nas tubulações hidráulicas de condomínios pode gerar uma série de transtornos, desde ruídos incômodos e fluxo de água irregular até danos mais sérios em equipamentos e aumento nas contas. Entender as causas, saber identificar os sinais e, principalmente, conhecer as soluções e responsabilidades é fundamental para uma gestão condominial eficiente e para garantir o bem-estar de todos os moradores.

Esta matéria visa aprofundar o conhecimento sobre o tema, oferecendo um guia prático para Síndicos, Condôminos e Administradores sobre como agir diante desse inconveniente.

A água que chega às nossas torneiras e chuveiros nem sempre percorre um caminho livre de obstáculos.

Um dos problemas mais frequentes, e que pode passar despercebido inicialmente, é a presença de ar aprisionado nos encanamentos.

Em condomínios, onde a complexidade dos sistemas hidráulicos é maior, essa questão pode se manifestar de diversas formas, afetando tanto unidades privativas quanto áreas comuns.

A falta de informação adequada sobre como lidar com o ar no encanamento pode levar a diagnósticos equivocados, soluções paliativas e, em última instância, prejuízos financeiros e desgastes no relacionamento entre moradores e administração.

Neste guia completo, exploraremos as causas mais comuns para o surgimento de ar nas tubulações, os sintomas que alertam para o problema, as consequências que podem advir da negligência e, o mais importante, os procedimentos corretos para solucionar e prevenir essa ocorrência.

Abordaremos também as responsabilidades de cada parte envolvida – condomínio e Condôminos – e as normas técnicas que podem orientar as melhores práticas na manutenção dos sistemas hidráulicos prediais.

Desvendando as Origens: Por Que o Ar Entra nos Encanamentos?

A presença indesejada de ar nas tubulações de um condomínio pode ter múltiplas origens.

Compreender essas causas é o primeiro passo para uma solução eficaz e para a implementação de medidas preventivas. Entre os motivos mais comuns, destacam-se:

• Interrupções no Fornecimento de Água

Quando o abastecimento de água pela concessionária é interrompido, seja para manutenções programadas ou emergenciais, é comum que o ar preencha o espaço antes ocupado pela água nas tubulações.

Ao restabelecer o fornecimento, esse ar pode ficar aprisionado, causando problemas.

• Manutenções no Sistema Hidráulico

Intervenções como reparos em canos, substituição de registros, bombas ou outros componentes do sistema hidráulico do condomínio ou das unidades privativas podem permitir a entrada de ar se não forem executadas com os devidos cuidados, como a purga do sistema após a conclusão do serviço.

• Nível Baixo nos Reservatórios (Caixas d’Água)

Se o nível de água nos reservatórios do condomínio baixar excessivamente, a tubulação de saída pode sugar ar junto com a água, introduzindo-o no sistema de distribuição.

• Falta ou Mau Funcionamento de Ventilação (Suspiro)

Os sistemas hidráulicos, especialmente os que envolvem caixas d’água, necessitam de um sistema de ventilação adequado, conhecido como “suspiro” ou “tubo de ventilação”.

Essa tubulação permite a saída do ar que naturalmente se acumula e evita a formação de vácuo.

Se o suspiro estiver obstruído, subdimensionado ou ausente, o ar pode ficar retido.

• Vazamentos na Tubulação de Sucção de Bombas

Em condomínios que utilizam bombas para recalque de água, vazamentos na tubulação de sucção (antes da bomba) podem permitir a entrada de ar no sistema.

• Instalação Incorreta de Equipamentos

A instalação inadequada de aquecedores, pressurizadores ou outros equipamentos que se conectam à rede hidráulica também pode ser uma fonte de entrada de ar.

• Variações Bruscas de Pressão na Rede Pública

Flutuações significativas na pressão da rede de abastecimento da concessionária podem, em alguns casos, contribuir para a formação de bolsões de ar.

Identificar a causa raiz é crucial, pois a solução pode variar consideravelmente. Em alguns casos, uma simples purga pode resolver, enquanto em outros, pode ser necessária a correção de uma instalação ou a reparação de um componente defeituoso.

Sinais de Alerta: Como Identificar o Ar no Encanamento?

Felizmente, o ar no encanamento costuma dar sinais claros de sua presença. Síndicos e Condôminos devem estar atentos a estes sintomas para um diagnóstico precoce:

• Ruídos na Tubulação

É um dos sinais mais comuns.

Podem ocorrer “golpes” ou “socos” nos canos (conhecidos como golpe de aríete), assobios, sibilos ou barulho de borbulhamento, especialmente ao abrir ou fechar torneiras e registros.

• Fluxo de Água Irregular e “Engasgos”

A água sai das torneiras e chuveiros com jatos interrompidos, falhando, cuspindo ou com pressão que varia inconsistentemente.

Pode haver a sensação de que a água “engasga” antes de normalizar o fluxo, ou que sai com muita força inicialmente e depois diminui.

• Torneiras “Tossindo” ou “Espirrando”

Ao abrir uma torneira, pode haver uma liberação inicial de ar junto com a água, causando respingos e um som característico.

• Diminuição da Pressão da Água

Embora possa ter outras causas, a presença de ar pode obstruir parcialmente a passagem da água, resultando em uma pressão geral mais fraca nos pontos de consumo.

• Vibração Excessiva nos Canos

Em alguns casos, a movimentação do ar aprisionado pode causar vibrações perceptíveis nas tubulações.

• Problemas no Funcionamento de Aquecedores

Aquecedores de passagem a gás são particularmente sensíveis à presença de ar, podendo apresentar falhas no acendimento ou desligamentos inesperados.

• Conta de Água Elevada sem Justificativa

Embora menos direto, em situações onde o ar interfere no hidrômetro (especialmente os mais antigos), pode haver uma medição incorreta do consumo.

No entanto, a principal preocupação com custos está mais relacionada a danos e desperdícios causados por vazamentos que podem ser consequência do ar.

Ao perceber um ou mais desses sinais, é importante investigar a situação e não simplesmente ignorá-la, pois o problema tende a se agravar com o tempo.

As Consequências do Ar no Encanamento: Mais do que Apenas Incomodo

A presença de ar no encanamento vai além do simples desconforto causado pelos ruídos ou pela irregularidade no fluxo de água.

Se não for devidamente solucionado, pode acarretar uma série de problemas e prejuízos para o condomínio e seus moradores:

• Danos às Tubulações e Conexões

Os “golpes de aríete”, causados pelo deslocamento brusco de bolsões de ar, geram picos de pressão que podem danificar canos, conexões, registros e válvulas, levando a trincas, rupturas e vazamentos ao longo do tempo.

• Desgaste Prematuro de Equipamentos

Bombas d’água, pressurizadores, aquecedores, máquinas de lavar roupa e louça, e até mesmo metais sanitários (torneiras, misturadores) podem ter sua vida útil reduzida devido à operação irregular causada pela presença de ar, como cavitação em bombas (formação de bolhas de vapor que implodem causando danos).

• Aumento do Risco de Vazamentos

Como mencionado, a pressão exercida pelo ar e os golpes podem comprometer a integridade do sistema, aumentando significativamente o risco de vazamentos, com todos os transtornos e custos associados (infiltrações, danos a estruturas e mobiliário, contas de água elevadas).

• Ineficiência Energética

Bombas trabalhando com ar na linha de sucção ou recalque consomem mais energia para realizar o mesmo trabalho, elevando os custos de eletricidade do condomínio.

• Problemas no Aquecimento da Água:

Em sistemas com aquecedores, o ar pode impedir o fluxo adequado de água, causando superaquecimento em alguns pontos ou falha no acionamento do equipamento.

• Desconforto e Insatisfação dos Moradores:

Ruídos constantes, falta de pressão na água e falhas no abastecimento geram grande desconforto e são fontes frequentes de reclamação e insatisfação entre os Condôminos.

• Custos de Manutenção Elevados

A negligência com o problema inicial pode levar a reparos mais complexos e caros no futuro, incluindo a substituição de trechos da tubulação ou de equipamentos danificados.

• Possível Contaminação

Em casos extremos e raros, variações de pressão causadas pelo ar poderiam, teoricamente, criar condições para sifonagem reversa, onde água de fontes não potáveis poderia ser aspirada para dentro do sistema, embora os sistemas modernos possuam dispositivos para evitar isso.

Considerando esses riscos, fica evidente que a identificação e solução do problema de ar no encanamento devem ser tratadas com prioridade pela administração do condomínio.

Soluções Práticas: Como Eliminar o Ar do Encanamento

Uma vez identificado o problema, a boa notícia é que, em muitos casos, a remoção do ar do encanamento pode ser realizada com procedimentos relativamente simples. No entanto, a complexidade da solução pode variar dependendo da causa e da extensão do problema.

É fundamental que, em caso de dúvida ou se os procedimentos básicos não surtirem efeito, um profissional qualificado (encanador ou empresa especializada em hidráulica) seja acionado, especialmente em sistemas condominiais mais complexos.

Procedimentos Básicos para Eliminação de Ar (Purgar o Sistema):

1. Feche o Registro Geral de Água da Unidade ou do Bloco

Antes de iniciar, se o problema for localizado em um apartamento ou em um setor específico, feche o registro correspondente.

Se o problema for generalizado, pode ser necessário coordenar o fechamento do registro geral do condomínio ou da prumada afetada, comunicando previamente os moradores.

2. Abra Todas as Torneiras

Começando pelo ponto mais alto do sistema afetado (geralmente o chuveiro do último andar ou a torneira mais elevada) e seguindo para os pontos mais baixos, abra completamente todas as torneiras de água fria e quente (se o problema afetar ambas).

Inclua também descargas de vasos sanitários, máquinas de lavar e qualquer outro ponto de saída de água.

3. Deixe a Água Escorrer

Permita que a água flua por alguns minutos. Inicialmente, é provável que saia ar junto com a água, com os característicos “engasgos” e “espirros”.

Continue até que o fluxo de água se normalize e saia de forma contínua e sem interrupções em todas as torneiras.

4. Feche as Torneiras em Ordem Inversa

Comece fechando as torneiras dos pontos mais baixos e prossiga até o ponto mais alto.

5. Reabra o Registro Geral Lentamente

Abra o registro de água lentamente para evitar um novo golpe de aríete devido à entrada súbita de água com alta pressão.

6. Verifique o Funcionamento

Teste as torneiras para confirmar se o problema foi solucionado.

Soluções Específicas e Intervenções Profissionais:

• Instalação ou Verificação de Ventosas (Válvulas Eliminadoras de Ar)

Em pontos estratégicos do sistema hidráulico, especialmente nos locais mais altos e onde há maior propensão ao acúmulo de ar, a instalação de ventosas automáticas pode ser uma solução eficaz e preventiva.

Essas válvulas liberam o ar acumulado automaticamente.

Se já existirem, é preciso verificar seu funcionamento.

• Verificação e Adequação do Suspiro da Caixa d’Água

Como mencionado, um suspiro obstruído ou mal dimensionado é uma causa comum.

Um profissional deve verificar e, se necessário, limpar, desobstruir ou redimensionar o tubo de ventilação da caixa d’água.

• Correção de Vazamentos na Sucção de Bombas

Se a causa for entrada de ar na sucção de bombas, é imprescindível localizar e reparar o vazamento.

• Instalação de Válvulas Bloqueadoras de Ar (Eliminadores de Ar para Hidrômetro)

Embora sua eficácia seja debatida e sua instalação precise seguir as normas da concessionária, algumas válvulas prometem impedir que o ar que vem da rede pública passe pelo hidrômetro e entre na rede interna do condomínio.

É importante consultar a concessionária local antes de instalar tais dispositivos.

• Manutenção Preventiva em Bombas e Pressurizadores

Verificar regularmente o estado de selos, gaxetas e conexões de bombas e pressurizadores ajuda a evitar a entrada de ar.

Em condomínios, é crucial que qualquer intervenção mais complexa no sistema hidráulico geral seja realizada por profissionais qualificados e com o conhecimento do Síndico ou da administradora.

Tentar soluções caseiras em sistemas pressurizados ou de grande porte pode agravar o problema ou causar acidentes.

Prevenção: Evitando Futuros Problemas com Ar na Tubulação

Melhor do que remediar é prevenir. Algumas práticas e cuidados podem reduzir significativamente a ocorrência de ar no encanamento do condomínio:

• Manutenção Preventiva Regular

Estabelecer um cronograma de manutenção preventiva para todo o sistema hidráulico do condomínio, incluindo a verificação de reservatórios, bombas, válvulas, registros, suspiros e ventosas.

A ABNT NBR 5626 (Instalação predial de água fria) e outras normas correlatas oferecem diretrizes importantes.

• Comunicação em Caso de Interrupção no Fornecimento

Quando houver interrupções programadas no fornecimento de água pela concessionária ou para manutenções internas, orientar os Condôminos a fecharem os registros de seus apartamentos pode ajudar a minimizar a entrada de ar nas redes privativas.

• Cuidado Durante Reparos e Reformas

Exigir que profissionais contratados para reparos hidráulicos ou reformas que envolvam o sistema de água sigam as boas práticas, incluindo a purga do sistema após a intervenção.

• Monitoramento do Nível dos Reservatórios

Garantir que os sistemas de boia e controle de nível dos reservatórios estejam funcionando corretamente para evitar que o nível da água baixe excessivamente.

• Instalação Adequada de Suspiros e Ventosas

Verificar se o projeto hidráulico do edifício contempla adequadamente os dispositivos de eliminação de ar e, se necessário, promover adequações.

• Treinamento da Equipe de Manutenção

Se o condomínio possuir equipe própria de manutenção (zelador, manutencista), é importante que recebam treinamento sobre como identificar e lidar com problemas básicos de ar no encanamento e, principalmente, quando acionar um especialista.

• Inspeção Periódica das Instalações

Realizar inspeções visuais e, se necessário, testes mais aprofundados nas tubulações, especialmente em edifícios mais antigos, para identificar precocemente pontos de vulnerabilidade.

Responsabilidades em Jogo: Quem Paga a Conta?

A definição de responsabilidades em casos de problemas hidráulicos, incluindo o ar no encanamento, é uma fonte comum de dúvidas e, por vezes, de conflitos em condomínios.

A regra geral baseia-se na origem do problema e na natureza da rede afetada (comum ou privativa).

• Rede Vertical (Prumada Principal ou Coluna)

As tubulações que conduzem água e esgoto entre os andares e para as áreas comuns (colunas principais, barriletes de distribuição que saem dos reservatórios e atendem a múltiplas unidades) são consideradas parte comum do condomínio.

Portanto, problemas originados nessas redes, incluindo a presença de ar que afeta diversas unidades devido a uma falha na coluna ou no sistema central, são de responsabilidade do condomínio.

Os custos de reparo e as consequências são rateados entre todos os Condôminos, conforme a convenção.

• Rede Horizontal (Ramais Privativos)

As tubulações que derivam da prumada principal e servem exclusivamente a uma unidade autônoma (apartamento, loja, etc.), incluindo todos os canos internos da unidade, são de responsabilidade do proprietário dessa unidade.

Se o ar no encanamento é um problema isolado dentro de um apartamento, causado por uma falha no ramal privativo ou por uma manutenção interna mal executada, o Condômino é o responsável pela solução e pelos custos.

Situações Específicas

• Ar Proveniente da Rede Pública ou Falha no Reservatório Central

Se o ar está entrando no sistema devido a interrupções constantes da concessionária sem a devida purga pelo condomínio, ou por falhas no sistema de reservatórios ou bombas que atendem a todos, a responsabilidade tende a ser do condomínio em prover a solução para as áreas comuns e orientar sobre as unidades.

• Problema Generalizado Após Manutenção Condominial

Se uma manutenção realizada pelo condomínio no sistema central (ex: limpeza de caixa d’água, reparo em bomba) resultar em ar nas tubulações das unidades, o condomínio geralmente é responsável por orientar ou realizar a purga necessária para normalizar o sistema.

É fundamental que a convenção do condomínio e o regimento interno sejam claros quanto a essas responsabilidades. Em caso de dúvida, a consulta a um profissional do direito especializado em questões condominiais pode ser necessária.

O Papel do Síndico e da Administradora

O Síndico, como representante legal do condomínio, e a administradora, quando contratada, têm papéis cruciais na gestão e solução de problemas como o ar no encanamento:

• Zelar pela Manutenção das Áreas Comuns

Garantir que os sistemas hidráulicos comuns estejam em bom estado de conservação e funcionamento, incluindo a programação de manutenções preventivas.

• Contratar Profissionais Qualificados

Para reparos e manutenções nos sistemas comuns, buscar empresas e técnicos com comprovada capacidade técnica.

• Fiscalizar Obras e Reparos

Acompanhar intervenções nas áreas comuns e orientar sobre as boas práticas em obras privativas que possam afetar o sistema.

• Comunicar os Condôminos

Informar sobre interrupções programadas no fornecimento de água, problemas identificados e as providências que estão sendo tomadas.

• Mediar Conflitos

Auxiliar na resolução de disputas entre Condôminos relacionadas a problemas hidráulicos, buscando sempre o que determina a convenção e a legislação.

• Orçar e Aprovar Despesas

Apresentar orçamentos para reparos necessários nas áreas comuns e submetê-los à aprovação, conforme o caso (assembleia ou aprovação direta, dependendo do valor e urgência).

• Conhecer as Normas Técnicas

Embora não precise ser um especialista, o Síndico deve ter conhecimento básico das principais normas da ABNT relacionadas à manutenção predial, como a NBR 5674 (Manutenção de edificações) e a NBR 16280 (Reforma em edificações).

A Contribuição dos Condôminos

Os Condôminos também têm um papel importante na prevenção e solução do problema:

• Manter as Instalações Privativas em Bom Estado

Realizar manutenções preventivas em suas unidades e reparar rapidamente qualquer vazamento ou problema no ramal privativo.

• Comunicar Imediatamente ao Síndico

Ao identificar um problema que pareça originar-se na rede comum ou que afete outras unidades, comunicar o Síndico ou a Administradora.

• Contratar Profissionais Habilitados para Reparos Internos

Evitar soluções improvisadas que possam comprometer o sistema.

• Seguir as Orientações do Condomínio

Em caso de manutenções gerais ou interrupções no fornecimento, seguir as recomendações passadas pelo Síndico (ex: fechar registros).

• Uso Consciente da Água

Evitar desperdícios e práticas que possam sobrecarregar o sistema desnecessariamente.

Normas Técnicas e Legislação: O Que Dizem os Especialistas?

Diversas normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) fornecem diretrizes importantes para o projeto, instalação, operação e manutenção de sistemas hidráulicos prediais, que indiretamente contribuem para evitar problemas como o ar no encanamento:

• ABNT NBR 5626

Instalação predial de água fria e água quente – estabelece os requisitos para projeto, execução, ensaio e manutenção dos sistemas.

• ABNT NBR 7198

Projeto e execução de instalações prediais de água pluvial.

• ABNT NBR 5674

Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.

• ABNT NBR 16280

Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos. Esta norma é crucial, pois estabelece que toda reforma em unidade privativa que possa afetar a segurança da edificação ou sistemas comuns deve ser comunicada ao Síndico e acompanhada por profissional habilitado.

Além das normas, o Código Civil Brasileiro, em seus artigos referentes a condomínios (Art. 1.331 a 1.358), estabelece os direitos e deveres de Condôminos e Síndicos, incluindo a responsabilidade do Síndico pela conservação das partes comuns e pela observância das leis.

Consultar engenheiros hidráulicos, empresas especializadas e, se necessário, assessoria jurídica, pode fornecer o embasamento técnico e legal para a tomada de decisões.

Conselho do SINDICOND

Agir Cedo para Evitar Dores de Cabeça Maiores.

A presença de ar no encanamento é um problema que, embora comum, não deve ser negligenciado em condomínios.

Os ruídos, a irregularidade no fluxo de água e os potenciais danos a equipamentos e tubulações podem gerar custos significativos e grande desconforto aos moradores.

A chave para lidar com essa questão reside na informação, na prevenção e na ação coordenada entre Síndicos, Administradores e Condôminos.

Compreender as causas, saber identificar os sintomas precocemente, aplicar as soluções corretas – recorrendo a profissionais qualificados sempre que necessário – e, fundamentalmente, investir em manutenção preventiva são as melhores estratégias.

O cumprimento das normas técnicas e o claro entendimento das responsabilidades de cada parte contribuem para uma gestão condominial mais harmoniosa e eficiente, garantindo que a água flua de maneira adequada e sem surpresas desagradáveis para todos.