Garagem de Condomínio: Área Comum ou Privativa
Entenda a Lei!
Uma das dúvidas mais comuns em condomínios é sobre a natureza das vagas de garagem:
elas pertencem ao condômino (área privativa) ou ao condomínio (área comum)?
A resposta não é única e depende do que está definido na Convenção do Condomínio e no Registro de Imóveis.
Vamos desvendar o que a legislação brasileira diz sobre isso!
O Que Diz o Código Civil?
O Código Civil (Lei nº 10.406/2002), no seu artigo 1.331, estabelece que nas edificações pode haver partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos.
• Partes Exclusivas:
São aquelas de uso independente, como apartamentos, escritórios, salas, lojas.
O proprietário tem domínio total sobre elas.
• Partes Comuns:
São o solo, a estrutura do prédio, telhado, redes gerais de água, esgoto, gás, eletricidade, corredores, etc.
São usadas por todos e não podem ser vendidas separadamente.
E a garagem, onde se encaixa?
Tipos de Vagas de Garagem
A natureza jurídica da vaga de garagem pode variar, sendo geralmente classificada de três formas:
1. Unidade Autônoma (Propriedade Exclusiva):
Possui matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis, separada da matrícula do apartamento ou sala.
É considerada propriedade privativa do condômino, como se fosse um “mini-imóvel”.
O proprietário tem maior liberdade sobre ela, mas atenção: a venda ou aluguel para pessoas estranhas ao condomínio geralmente é proibida, salvo se a Convenção do Condomínio autorizar expressamente (conforme § 1º do Art. 1.331, alterado pela Lei 12.607/2012).
Importante: Mesmo sendo unidade autônoma, a Súmula 449 do STJ diz que ela não constitui bem de família para efeito de penhora.
2. Direito de Uso Vinculado à Unidade (Área Comum de Uso Exclusivo):
A vaga não tem matrícula própria, mas está descrita na matrícula do apartamento/sala como um direito acessório, ou definida na Convenção.
A área física da garagem pertence ao condomínio (área comum), mas o direito de usar aquela vaga específica é exclusivo do proprietário da unidade vinculada.
Não pode ser vendida separadamente do apartamento/sala, pois é um direito acessório.
As regras de uso (aluguel para outros condôminos, etc.) são definidas pela Convenção.
3. Área Comum Indeterminada:
A garagem é inteiramente área comum do condomínio, e as vagas não são vinculadas a nenhuma unidade específica.
O uso das vagas é definido pela Convenção: pode ser por sorteio periódico, sistema rotativo, “quem chegar primeiro”, etc.
Nenhum condômino é “dono” de uma vaga específica.
A Importância da Convenção e da Matrícula
Para saber exatamente qual o tipo da sua vaga de garagem, é fundamental consultar dois documentos:
1. A Convenção do Condomínio:
Ela detalha as regras de uso, sorteio, possibilidade de aluguel entre condôminos ou para terceiros (se permitido), e a natureza das vagas (se são vinculadas, indeterminadas, etc.).
2. A Matrícula do Imóvel:
Verifique no Cartório de Registro de Imóveis se sua vaga tem uma matrícula própria (unidade autônoma) ou se está descrita como parte acessória da matrícula do seu apartamento/sala.
Conclusão
A garagem de condomínio pode ser tanto área comum quanto privativa (unidade autônoma).
A definição exata depende do que foi estabelecido na instituição do condomínio, registrado em cartório e detalhado na convenção condominial.
Entender essa classificação é crucial para saber seus direitos e deveres sobre o uso, aluguel ou venda (quando possível) da sua vaga.
Na dúvida, sempre consulte a Convenção do seu condomínio e a matrícula do seu imóvel!
Esta matéria tem caráter informativo e não substitui a consulta a um advogado especialista em direito imobiliário ou condominial.
