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Um Condomínio residencial, comercial e industrial é similar a uma empresa. Por isso, são necessários profissionais capacitados para fazer a administração, ainda mais em um país como o Brasil, com um emaranhado de leis e impostos de toda a ordem.

Apesar de o Sindicond fazer campanhas de divulgação constantes sobre o papel do Síndico e do Condomínio, ainda há Condôminos com dúvidas sobre a atribuição de cada um. E até mesmo a hora certa para contratar uma Administradora.

Em primeiro lugar, é bom esclarecer que a contratação dependerá uma série de fatores, como tamanho do Condomínio, número de torres, número de funcionários, número de fornecedores, entre outros fatores.

Tudo dependerá também do perfil do Síndico. Há aqueles que são mais centralizadores e que conseguem conciliar todas as tarefas que lhe são impostas pela função. Há aqueles com perfil mais moderador, que prefere lidar com funcionários e moradores e deixar a papelada para a empresa de prestação de serviços.

Muitas vezes o Síndico não consegue dar conta sozinho das tarefas, que podem ser divididas em cinco principais eixos: parte burocrática, como convocar e comandar assembleias, registrar as atas das reuniões e conciliar os conflitos; parte administrativa, como gerenciar os funcionários; parte contábil, como fazer os balancetes; parte trabalhista, pagar e recolher os impostos previdenciários; e parte fiscal, fazer os recolhimentos dos impostos devidos.

Então, começaram a ganhar espaço no mercado as empresas administradoras de Condomínios. Esses profissionais cuidam mais da parte documental do gerenciamento.

Via de regra, as Administradoras cobram as taxas condominiais, cuidam do orçamento e do gerenciamento dos funcionários. Ajudam na elaboração dos balancetes obrigatórios para apresentar ao Conselho Administrativo e Condômino, convocam as assembleias e cuidam das contas a pagar e a receber.

É importante elaborar um contrato com a Administradora citando todas as tarefas a ser executadas. Devem constar também se vai cuidar dos arquivos, documentos, atas e registros em cartório; se vai ajudar na elaboração de orçamentos para execução de obras; e se vai redigir comunicados, circulares, editais de convocação, entre outros.

A convenção condominial e o regimento interno da maioria dos Condomínios definem as regras para contratar essas empresas. A contratação tem que ser aprovada em assembleia pela maioria dos presentes.

Cresceu muito a oferta de Administradoras de Condomínios no mercado. Por isso, o Sindicond sempre recomenda que o Síndico verifique que está registrada nos órgãos de classe competentes e busque recomendações.

A análise deve considerar quais os serviços que presta, os valores cobrados, o portfólio de clientes e o tempo de mercado. O Síndico também pode visitar os Condomínios que a Administradora gerencia para se informar sobre a prestação de serviços. Tudo tem que ser feito para garantir a lisura na gestão Condominial.

Também é essencial analisar o currículo dos profissionais que fazem parte do corpo diretivo e organizacional, como administradores e profissionais de recursos humanos.

Existe todo um arcabouço jurídico que legalizou essa terceirização da administração do Condomínio. O artigo 1.348 do Código Civil de 2002, por exemplo, garante autonomia ao Síndico para transferir parte dos seus poderes à Administradora.

Síndico

O fato de o Condomínio ter uma Administradora não exime o Síndico de suas funções. Afinal de contas, é quem representa o Condomínio legalmente.

O presidente do Sindicond, José Luiz Bregaida, ressalta a importância de o Síndico e a Administradora atuarem em sinergia, para que o Condomínio seja bem administrado, seguro e que o patrimônio seja valorizado.